부동산 경매/재테크의 모든 꿀팁

안녕하세요. 이야기경매전문가 글무늬입니다. 오늘은 이야기부동산경매 5번째 시간입니다. 

오늘부터는 본격적으로 부동산경매의 현장에서의 이야기를 다룰까 합니다. 차근차근 따라오시면 어렵지 않으실 겁니다.

그럼 시작해볼까요? Here we go! 

1. 부동산 경매장의 표정들 😀😂🙄😶😑😣😞

텔레비전을 보면 어쩌다 외국의 골동품, 미술품 등을 경매하는 세련된 부자들의 점잖고 여유와 품위가 갖추어진 모습들을 구경할 수 있습니다. 그뿐 아니라, 우리나라의 수산시장이나 농산물 공판장에서도 손가락 혹은 휴대용 칠판 비슷한 것에 금액을 기재하여 경매를 진행하며 그러한 경매를 통하여 매각된 농수산물이 우리들의 식탁에서 입맛을 돋우기도 합니다. 농수산물시장의 경매도 제한된 경매인들만 참여할 수 있으므로 무질서나 혼란 등이 없이 조용하고 신속하게 진행됩니다.

그러나 우리나라 52개 법원이나 법원에 속한 입찰법정에서 이루어지는 경매 입찰 상황을 보자면 외국의 품위 있는 경매나 농수산물 경매의 질서도 찾아볼 수 없음을 느끼지 않을 수 없습니다. 입찰에 부쳐지는 부동산도 많고 사람들도 많으니 혼잡하지 않을 방법도 없을 터이고, 사건기록을 하나 보려면 열람대에 붙어 있는 사람들 틈을 간신히 헤집고 다니다가 한참 만에 겨우 찾으면 다른 사람이 보고 있고 그 뒤에 줄을 서서 기다려야 하는 형편이니 동작이 굼뜨다가는 경매사건의 기록조차도 보지 못하고 입찰표를 야 하는 경우도 많이 있게 마련입니다. 사람에 따라서는 처음부터 열람시간 내내 사건기록을 붙들고 있는 사람도 있으며 열람대 위에서만 볼 수 있는 사건기록을 뒤로 갖고 가는 사람, 그런 사람에게 기록을 갖고 나오라고 고함치는 집행관실 직원 등과 휴대전화기 소리에, 휴대전화 전원을 끄지 않으면 감치 시키겠다는 마이크 소리 등이 혼란을 보태기만 합니다.

의자 위에 무표정하게 앉아 있는 사람들은 대부분 경매를 신청한 채권자들로 오늘 이 부동산이 팔려서 내가 받을 돈을 회수할 수 있을는지, 손해가 안 나고 회수될 수 있는지 만이 관심사입니다. 걱정스러운 표정으로 긴장하여 앉아 있는 사람들은 집주인이거나, 경매되는 집에 전세를 든 세입자들로 집주인에게 건네준 전세금을 돌려받을 수 있을는지가 걱정 일 뿐입니다. 은행, 신용금고 등 금융기관의 직원들은 받아야 할 채권을 가급적이면 빨리 또 손해보지 않고 회수하기 위하여 부동산을 매수할 손님을 모시고 와서 서류 등을 보여 주며 설득을 계속하는 등의 모습도 볼 수 있습니다. 

1993년 이전, 부동산 경매제도가 지금처럼 입찰제가 아니고 입으로 금액을 불러서 끝까지 제일 많이 부른 사람에게 낙찰시키는 방식의 호가제 경매방법을 시행할 때는 소위 경매브로커라는 사람들이 수십 명씩 진을 치고 앉아서, 누가 어떤 사건에 신청을 하는가를 눈여겨보고 있다가 이 부동산을 꼭 매입하여야 하는 사람이 있다는 낌새만 차리면 같이 우르르 참가신청서를 써내어 떡값이라는 포기에 따른 대가 가 나올 때까지 쫓아 올라갔다가 몇 푼 주면 우르르 포기하는 경매 방해꾼들이 있었지만, 지금은 중개인들 대신에 동네 부동산 아저씨들이 손님을 모시고 와서 무엇을 잘 아는지 질펀한 입담을 늘어놓고 있는 모습도 볼 수 있습니다. 

또 한쪽에는 너 댓 명쯤 되는 사람들이 모여서 웅성거리고 있으면 틀림없이 박사 한 사람이 있어서 경매 무료강좌에 준하는 교육이나, 돈키호테 같은 체험담을 발표하고 있는 것입니다. 싼값에 집을 사겠다고 마음먹고 온 사람들에게는 복음과 같은 말씀인지라 귀를 좋 긋 세우고 한마디라도 놓칠세라 열심히 들으며 간간이 질문도 조심스럽게 던지고는 합니다. 특별히 생전 처음 경매로 집을 사야겠다고 마음먹고 나선 사람들의 불안한 마음은 다 한 가지이고 지푸라기라도 잡고 싶은 심정이니 이런 공짜 강의는 찹찹한 마음을 적시는 단비와도 같은 것입니다.

그러나, '선무당이 사람 잡는다'라는 말을 결코 잊어서는 안 됩니다. '반풍수 집구석 망치고, 선무당이 사람 잡는다'라는 말이 여기서도 예외가 아니며, 이 런 임시 강의들이 대부분 반풍수 강사들이 하는 것이니, 선별하여 귀에 담을 만큼의 실력을 갖추어야 할 것입니다. 전세금을 떼이게 된 세입자들이 마분지에 구호를 적고 경매 결사반대를 외치는 곳, 휴대폰 소리도 나며, “휴대폰 끄세요" 하는 소리가 더 시끄러운 곳, 법관이 없는 유 일한 법정, 이 곳이 입찰법정입니다. 

이렇게 소란스러워도 입찰봉투가 하나, 둘씩 개봉되면서 조용해지기 시작합니다. 000 씨가 입찰 가격을 제일 많이 적어 넣었지만 입찰보증금이 모자라서 무효가 되고, 다음으로 많은 가격을 적은 A 씨가 금 0000000원에 최고가 입찰인으로 정하겠습니다" 하여 회비가 교차되고, “이 사건은 재입찰 사건으로 채권자를 제외한 입찰참가 자는 입찰보증금으로 2할을 걸어야 하는데 B 씨는 보증금을 1할밖에 넣지 않아 보증금 미달로 무효 처리합니다. 하여 머쓱해지기도 합니다. 또 “이 사건에 응찰한 C 씨는 입찰 가격을 지우고 다시 기재하였으므로 C 씨의 입찰 은 무효로 처리합니다.”라는 소리도 들립니다. 

웃음을 참지 못하는 행복한 표정의 최고가 입찰인도 있고, 기대가 크면 실망도 크다고 실망한 표징이 역력한 사람들이 훨씬 더 많이 쏟아져 나오는 곳이 입찰법정이기 도 합니다. 경우에 따라서는 “내 친척이(혹은 내 형제가) 경매계장인데 싸게 살 수 있도록 부탁해 보겠다." 또는 "여기 집행관이 내 고향사람이고 학교 동창인데, 내가 얘기하면  한 번은 확실하게 봐줄 것이다."는 등의 쓸데없는 말씀을 하는 사람들도 더러 있지만 입찰법정을 몇 번 지켜본 사람들은 이런 말씀들이 얼마나 허황된 과장인가를 쉽게 알 수 있습니다. 

입찰법정의 부동산 경매 입찰 과정은 이런 말들이 통할 틈이 전혀 없을 만큼 유리알처럼 무병할 수밖에 없습니다. 

누가 입찰표를 바뀌 넣는다거나, 혹은 경매브로커들이  담합하여 입찰 가격을 떨어뜨린다는 등등의 부정적인 소문들이 사실로 성립될 여지가 전혀 없는 곳임을 및 변 지켜보면 누구나 쉽게 알고 느낄 수 있을 것입니다. 마치 무표장처럼 생긴 칸막이 안에서 입찰표에 입찰 가격을 적어 놓고, 입찰보증금을 보증금 봉투에 넣어서 밀봉된 입찰에 입찰표와 같이 넣어서 자기 손으로 투명한 입찰함에 공개적으로 수백 개가 넘는 눈동자들 앞에서 넣고 입찰 마감시간이 끝나면 공개적으로 입찰 사건 번호별로 분류하는 투명하고 공개된 입찰과정에서 바 뒤치기라던가, 담합행위라던가 하는 일이 생기려야 생길 여지가 없을뿐더러, 느 어느 물건(사건)에 얼마를 적었는지 알 수 있는 방법이 거의 없는 것이 현실입니다. 

2. 부동산 경매 참 별 것 아니다. 

집을 다소 싼값에 사기 위하여서는 부동산 경매를 통한다는 것이 비교적 보편화되어 있기는 하지만, 아직도 대다수의 한국인의 정서로는 왠지 거부감이 생기고 사람 이 해서는 안될 정상적이지 못한 거래라는 생각도 들고 하는 등 대체적으로 좋은 일은 아니다 라는 생각이 지배적인 것도 사실입니다. 현재 부동산의 낙찰 가격을 전국적인 통계를 낸다면 아파트는 감정평가금액의 80-100%의 선에서 최고가 입찰인이 나타나며, 일반주택은 60-90%의 가격대가 형성되며 토지는 좋은 땅은 감정평가금액을 훨씬 넘어서는 가격에 팔리고, 그렇지 못 한 땅은 감정평가금액의 50%까지 떨어지는 것을 볼 수 있습니다. 한참 경제가 어려워 국제통화기금의 관리 하에 국가경제가 어려움을 겪고 있을 때 에는 공장물건의 낙찰 가격은 감정평가금액의 30~40% 선에서 낙찰되는 사태가 발생하기도 했음은 주지의 사실이지만, 지금은 많이 회복되어 감정가액 대비 약 70%의 고정 낙찰가가 형성됨을 볼 수 있습니다. 특히, 아파트의 낙찰 가격은 부동산 가격이 형편없던 지난겨울에 감정 평가된 것이 많아서 감정가와 낙찰가의 폭은 그만큼 좁아지기도 합니다. 또 지역별로 본다면 경쟁이 치열하고 삶의 방법이 합리적인 지역, 예를 들면 서울을 비롯한 수도권 지역과 지방이라 해도 서울지역에서 살던 사람이 많이 모여 사는 공업도시의 아파트 낙 찰가 격은 참으로 팽팽한 가격이 형성되어 조금이라도 가격이 싸다면 내 집 장만하기에 경매를 서슴지 않고 이용할 수 있음을 알 수 있습니다. 또 지방 사람들이 많이 살고 있는 지역은 상대적으로 낙찰 가격이 느슨해짐을 알 수 있습니다. 

부산지역에서 32평의 아파트를 경매로 낙찰 받아서 내 집 마련을 한다면 시세보다 약 1000-2000만 원 정도 싼값에 아파트 낙잘 받을 수 있을 것입니다. 가령 시세가 1억 원 정도가 되는 아파트를 8천만 원 낙찰받아서 소유하게 되면 2천만 원 정도의 이익이 발생한다면 월평균 2백만 원의 급여소득자인 경우 2천만 원 모으려면 어느 정도의 기간 동안 저축을 더 해야 할까요? 아마도 3년 간은 쓸 것, 먹을 것을 다 줄여가며 허리띠를 졸라 메어야 할 것입니다. 

3. 지뢰밭은 피할 줄 알아야  💣💣💣

이처럼 별 것 아닌 부동산 경매에도 지뢰밭이 엄연히 있습니다. 장님이 문고리 잡는다고 어쩌다 집을 경매로 우연히 샀는데 아무 문제가 없었다면 참 다행스러운 일이기는 합니다. 그러나, 한 번의 행운으로 경매 그것 진짜 별 것 아니구나 하고 만만하게 생각하다 가는 큰 코 다치는 수가 비일비재합니다. 

선순위 가처분 다음에 문제가 되는 것은 선순위 가등기가 있습니다. 선순위 가등기란 최초의 근저당권이나 가압류가 등기부에 기재되기 전에 등기부상에 올라 있는 매매예약 가등기를 말합니다.  즉, 금만 그을 줄 안다면 옆으로 쭈룩 그어놓은 금 위에 있는 가등기를 말합니다.  그렇다면 가등기라고 하는 것은 무엇인가요? 

가등기라고 하는 것은 지금 즉시는 부동산의 소유권을 이전할 수는 없으나, 가등기 설정 후의 다른 권리가 생길 것에 대비하여 등기상의 권리의 순서를 확보해 놓는 것을 말합니다. 즉, 가등기가 설정되기 전에 아무런 등기상의 권리가 없었고 오직 가등기만 설정하였다면 가등기권자는 그다음에 설정된 다른 권리에 구애받지 않고 소유권 이전이라 는 본등기를 할 수 있다는 취지입니다. 부동산 경매의 경우에는 가압류 혹은 근저당권보다 먼저 설정된 가등기의 권리가 있는 경우에는 어느 누가 그 부동산을 낙찰받았다 하여도, 매각 잔대금을 납부하고 소유권 이전 촉탁등기를 완전히 마쳤다 하여도 등기부상의 가등기는 말소되지 않는 권리로 남아 있을뿐더러 가등기 권리자가 언제 본등기를 하여 갈지는 알 수 없는 일입니다. 

즉, 매각 잔대금을 전부 납부하고 등기까지 하였지만 아무런 예고 없이 남의 집이 되어 버릴 수 있는 것이며, 이때 법원에 납부한 매각 잔대금은 어느 누구한테서도 찾을 수가 없다는 것입니다. 

하기야 먼저 말씀드린 가처분과 마찬가지로 선순위 가등기가 되어 있는 부동산에 대출을 해 줄 금융기관은 어디에도 없을 것입니다. 그러나 역시 부적도 무서워하지 않는 무식한 도깨비처럼 가등기가 뭔지도 모르는 사람에게 사채를 빌려 쓸 가능성은 배제할 수 없는 것이며, 사재를 빌려주고 돈을 갚지 않는 다면 경매신청을 할 수밖에 없을 것이고 이래서 경매가 진행되면 선순 가등기가 뭔지 모르는 부적을 겁내지 않는 무식한 도깨비가 값만 싼 것에 눈이 어두워 낙찰받고자 달려들 소지가 충분한 것입니다. 

그러나 돈 때이고 무식하다는 소리 듣기에 부족함이 전혀 없는 선순위 가등기 금을 그어가며 잘 살펴본다면 충분히 피할 수가 있게 마련인 것입니다. 선순위 가처분, 가등기는 피했는데 말소되지 않는 가압류는 또 무엇인가? 가압류는 확정되지 않은 채권이므로 순위와 관계없이 말소되는 것이 사실입니다. 그러나 말소되지 않는 가압류도 있습니다. 

도대체 어떤 가압류는 말소가 되고 또 어떤 가압류는 말소가 되지 않는가요? 그 기준은 무엇일까? 

직접 경매를 당하는 부동산 소유자에 대하여 가압류 등기가 된 것은 당연히 말소되는 권리에 들어갑니다. 그러나 앞서의 부동산 소유자에 대하여 등기되어 있는 가압류는 말소가 되지 않습니다. 그 이유는 현재의 부동산 소유자에게 가압류한 채권자에게는 법원이 배당요구 신청을 받고 배당하여 줄 수가 있지만 전 소유자에 대한 가압류가 있을 경우에는 현소 유자 소유의 부동산을 매각한 돈으로 전 소유자의 채무를 갚아 줄 수가 없기 때문입니다. 

그렇다면 그 가압류는 어떻게 처리될까요? 등기부상에 말소가 되지 않으니 낙찰을 받은 사람이 떠안아야 할 수밖에 없는 것입니다. 떠안는다는 것은 결국 갚아 줘야 한다는 것이니 그만큼의 돈을 더 주고 부동산 구입하는 것과 마찬가지입니다. 

이 경우에도 물론 근저당권 설정이 앞서 있다면 당연히 해당되지 않습니다. 2004년 대법원에서 선순위 가압류가 전 소유자 때에 발생한 것이라 해도 낙찰이 되면 말소되는 것이 옳다는 취지의 판결을 하였습니다만, 아직도 법원에서는 “매각물건명세서에 말 소 되지 않는 가압류 있음"이라고 표시되어 있으므로 낙찰인은 각별히 신경을 써야 합니다. 이 외에도, 보기 드문 경우이기는 하지만 환매특약이나, 예고등기 같은 지뢰도 있습니다. 

환매특약등기가 최초의 근저당권 설정보다 앞서 있는 경우에는 역시 가처분이나 선순위 가등기처럼 낙찰받은 후 잔금 납부를 하고 등기가 되어도 말소되지 않고 따라옵니다. 그러나 환매특약등기는 기간이 5년으로 제한되어 있습니다. 일반적인 부동산에는 환매특약을 찾아보기가 쉽지 않으며, 주로 환매특약은 지방자 치단 체에서 택지를 분양하거나 혹은 국가에서 공업단지를 조성한 후에 주택이나 공 장 등을 건축하지 않고 부동산 투자를 목적으로 전매행위를 한 것을 우려하여 분양되는 토지에 소유권 이전을 하여 주면서 건축을 하지 않을 경우 원 매각자가 다시 구입할 수 있도록 특약을 맺어둔 것이 보통의 경우입니다. 

그러나 예고등기가 되어 있는 경우에는 상당한 주의를 요하게 됩니다. 예고등기란 부동산의 소유권이나 저당권 설정에 이의가 있는 경우에 재판을 하게 되며 재판의 결과가 예측할 수 없으므로 등기부상에 재판이 진행 중임을 표시하는 일 종의 공시의 효과를 나타내는 등기입니다. 따라서, 예고등기란 사실상 정확하게 재판의 결과를 예측할 수 없는 경우가 많은 만큼 특별히 그 사건에 대하여 결과를 예측할 만큼 잘 알지 못한다면 가급적 상대하지 말아야 합니다. 

곧이어 부동산 경매하는 사람이라는 제목으로 다시 오겠습니다. 

잠시만 안녕~ 🤗