부동산 경매/재테크의 모든 꿀팁

지난 시간에는 13. 부동산 경매 정보 읽는 법을 포스팅했습니다. 보시지 못한 분들은 한번 보시고 오시면 좋을 것 같습니다. 

13-1 부동산 경매 정보 읽는 법 다시 보기 클릭^^

13. 부동산 경매 정보 읽는 법 다시보기 클릭!!  

오늘은

14. 발로 뛰는 현장답사(임장)에 대해 포스팅하려고 합니다. 

서류와 도면으로 보는 것과 입찰대상 부동산이 있는 현지에 가서 보는 것과는 일반적으로 아무래도 차이가 있을 수가 있습니다. 입찰부동산의 소제지에 가서 확인하는 경우 이 집주인이 경매를 당하니까 기분이 좋을 턱이 없을 테니까 밖에서만 보고 집안에는 들어가 보지 말자고 생각하며 겉모양만 보고 발길을 돌리는 사람들이 대부분입니다. 그러나 한가지 말씀을 드리자면 경매를 당하는 주택에 사는 사람 중 입찰기일공고에 의하여 집을 구경하러 오는 사람에게 싫은 소리를 하는 경우는 사실상 별로 없습니다 더욱이 세입자들인 경우에는 주택의 장단점을 속시원하게 잘 알려주는 편이며 오히려 세입자들이 어떻게 될는지 몸어보는 경우도 많이 있습니다. 세일자의 입장에서는 누가 이 집을 빨리 사서 전세금을 빼서 나갈 수 있다면 그나마 다행한 일이므로 어떤 사람이 집을 살까하는 것은 오히려 관심사이기도 합니다.

1. 겉만 보고 낙찰 받아서 혼이 난 경우 

부산의 온천 입구에 있는 2층 주택 한 채가 입찰에 나오자 조모씨는 상당한 관심을 갖게 되었습니다. 일단은 몇 번 유찰된 부동산이므로 가격이 반값밖에 안되서 인수하여야 할 전세 금을 포함한다해도 저렴한 것이 틀림 없다고 생각하여 이 주택을 낙찰 받기로 마음먹고 아내와 함께 집을 찾아가서 겉으로만 휘 돌아 보았습니다.

자동차가 다니는 도로가 붙어 있고 겉보기엔 조금만 손을 보면 쓸만한 집 같은데 재입찰이라서 법원에 보증금 30%를 납부하고 입찰을 보아야 하는 주택이라 2000만 원의 보증금을 걸고 6,500만 원에 낙찰 받게 되었습니다. 낙찰 받은 후 이제는 이 집을 구경할 수 있는 자격은 갖추었으니 한번 집에 가 보아야하지 하고 그 집을 방문하는 순간 하늘이 무너지는 듯한 기분이었습니다. 1층에 방3개와 거실, 주방 모두가 천장에 큰 비닐을 몇 겹씩 쳐 놓았고 이 비닐마다 물이 찰랑대고 있으니 집 전체가 물이 새어 엉망진창이며 하나도 쓸 것이 없게 된 것입니다. 아무리 생각해도 주택의 수리비가 2천만 원은 더 들것이 뻔한 일입니다. 그렇다면 이 집은 말로만 경매낙찰받은 집이지 절대 싸게 산 집은 아닌 것입니다. 그러나 입찰절차성에 잘못이 없는 법원에서 입찰을 무효로 하여 주고 보증금 2000만 원을 되돌려 줄 리가 없는 것입니다. 

2. 현지확인으로 성공한 경우

김태양씨는 부동산 경매정보지를 보고 한참 궁리를 하였습니다. 부산시 남구 감만동 3-421번지 로얄주택 401호로 되어 있지만 5천분의 1로 축척된 지번에도 번지가 나오지 않습니다. 감정평가금액이 6000만원이나 되는데 최저 입찰 금액은 2천만원도 안되며 보존등기 한지도 5년밖에 안됩니다.  김대양씨는 감만동 3번지 일대를 다 찾아 다녔지만 421호를 찾지 못하여 결국 동사무소의 가서야 3-421번지 위치를 알게 되었습니다.

김태양씨는 이 주택에 가서 보고 깜짝 놀라지 않을 수가 없었습니다. 4층 다세대주택 중 4층인데 1, 2 3층은 두 가구 씩 살게 되어 있고 4층만 한세대가 살게 되어 있으니 마당이 약 20평은 됨 직하며 전용면적 19평에 불과한 다세대주택이 방이 4 개에 다용도실이 10평이나 됨 직하게 지어져 있으며 4층 계단입구에 철문을 달아서 완전히 마당 있는 단독주택과 같았습니다.

마당의 화단에는 옥수수, 고추가 자라고 대추나무까지 심이지 있을뿐더러 집도 손 볼 것 없이 깨끗하였으며 이 집 소유자 부인을 보니 빚을 굉장히 많이 지고 있 다는 느낌을 받았으며 번지가 찾기 어려우므로 낙찰가격은 크게 올라가지 않을 것 로 판단하였습니다. 김태양씨는 이 집을 2,350만 원에 낙찰 받았는데 차점자와 가격차이는 불과 2만원이었습니다.

김태양씨가 법원에 낙찰대금을 납부하고 이 집에 가보니 집주인은 빚 때문에 이미 이웃도 모르게 이사를 해 버리고 난 후였습니다. 김태양씨는 이 주택을 5000만원에 매각하기 위해 부동산에 내 놨습니다. 

3. 나무에서 떨어진 타잔 

신주택씨는 경매부분에서는 완전히 달인이며, 도사라고 불릴 만큼 20년 동안 오직 부동산 경매를 통하여 부동산을 사고 팔아서 재산도 상당히 모은 편입니다. 

아프리카 밀림에서는 타잔이라는 가공의 인물이 주도권을 잡고 있지만 부산지역 경매에서는 밀림의 타잔 못지 않게 자신이 있는 사람입니다. 이런 신주택씨는 경매정보지의 정기구독자이며 하루일과는 경매정보지를 읽음으로서 시작되는데 유난히 그 날 아침에는 눈에 뜨이는 부동산경매물건에 시선을 빼앗겼습니다. 

부산시 금정구 남산동에 있는 근린생활시설 및 공동주택의 2층 약 40평 다세대가 경매에 나와 있는데 감정평가금액은 1억2천만 원이지만 가격이 계속 떨어져 한 세대 당 4천만 원에도 미치지 못하는 최저입찰가로 경매에 나와 있는 것입니다. 빌라를 지으면 1층에는 근린주택이 들어가고 2층부터는 주택이 들어설 테니 당연히 근린생활시설은 아니고 주택일 것이므로, 40평형에 4천만 원이라면 전세가격도 미치지 못하는 것입니다. 더군다나 지은 지 2년밖에 안 되는 새집인데 신주택씨는 짬나는 대로 현지에 가서 확인을 해야겠다고 마음먹었지만 입찰하는 날까지 그 쪽으로 가볼 시간이 없었습니다. 입찰하는 날도 11시가 넘어서 입찰법정에 도착하고보니 입찰부동산에 대한 열람은 끝났으므로 할 수 없이 기록도 보지 못하고 예상가격을 맞추어 입찰가격으로 적어 넣어야 합니다.

신주택씨는 한 세대당 5,000만 원씩 2세대를 1억 원에 매입하기로 마음먹고 물건번호 1번, 2번 두 개의 입찰표를 쓰고 입찰보증금 500만 원씩 입찰보증금봉투에 넣어서 입찰절차를 끝냈습니다. 현장을 가보지 못한 것이 못내 마음에 길리기는 하지만 5천만 원씩 써넣어서 과연 낙찰 받을 수 있을까 하는 불안한 마음이 앞서기도 하있습니다. 입찰을 마감하고 입찰봉투를 사건별로 뜯어서 집행관이 응찰한 사람의 이름을 부를 때 신주택씨는 “이건 뭔가 잘못 되었구나" 하는 것을 느낄 수 있있습니다. 

이 사건에 대하여서는 신주택씨 단독 응찰하였고, 다른 사람은 전히 응찰한 사람이 없었던 것입니다. 신주택씨는 입찰보증금의 영수증을 받는 등 마는 등하고 입찰 정을 빠져 나와 자기가 응찰한 빌라를 찾아가 보았습니다. 2층에 문을 두드려도 두 집 다 아무런 응답이 없으므로 신주배씨는 경비하는 아기 씨에게 물어 볼 수밖에 없었습니다. 경비원 아저씨의 설명을 듣는 순간 신주씨는 현장답사와 확인이 얼마나 중요한가를 잘 아는 자기 자신이 이런 실수를 왜 하있는 가 하는 깊은 자책감에 빠지지 않을 수가 없었습니다. 이 빌라는 아주 특이하여 1 층과 2층까지 근린생활시설로 되어 있으며 2층은 사무실로 사용하게 지어졌으나, 이 조용한 주택가에 사무실을 사용한다는 것은 상상도 기대도 할 수 없는 일인 것입니다. 타잔도 나무에서 떨어질 때가 있듯이 부동산 경매입찰이라면 최고의 실력을 자랑하 는 신주택씨도 현장답사를 외면하므로 실패할 수밖에 없었던 것입니다. 자신의 실수임을 누구보다도 잘 아는 신주택씨는 미련을 버리고 입찰보증금 1천만원을 포기할 수밖에 없었습니다. 

4. 긴 안목에 철저한 현지답사로 투자수익 400% 

김태양씨는 요즈음 고민에 빠져 있습니다. 10개월 전에 5,550만 원에 낙찰 받은 그 린벨트지역인 부산시 기장군 일광면 칠암리의 밭 1,500평을 매각하여야 하느냐 마느냐를 결정하여야 하는 것입니다. 

불과 10개월 전에 이 밭은 5,550만 원에 첫 번째 입찰에 나왔습니다. 위치가 좋은 땅은 첫 번째 입찰에 팔린다는 것을 잘 아는 김태양씨는 즉시 현지답사를 하였습니다. 마을을 지나갈 때 '그린벨트 풀기 전에 원전건설 결사반대' 라는 플랜카드가 바람에 휘날리고 있었습니다. 열심히 찾아보니 새 도로의 아스팔트를 깔고 있는 부분에서부터 시작되는 계단식 밭입니다. 그곳은 해변 지역임에도 불구하고 도로면에서는 바다가 보이지 않지만 한계단 위로 올라서니 동남해안 바다가 오후의 햇살을 받아 금빛으로 반사되어 아득한 수평선 위에 뜬구름과 같이 나타내는 조화는 참으로 아름다웠습니다. 

반 어촌인 농촌지역에서 지도에 의존하여 땅을 찾기는 참으로 쉬운 일이 결코 아닙니다. 논밭에서 일하는 사람을 찾기도 쉽지도 않습니다  김태양씨도 지도상에는 도로가 없는 이 땅이 실제로는 새로 아스팔트를 활짝 깔아놓고 가운데 노란 중앙선 표시가 선명한 땅이니 찾기가 여간 까다로웠던 것이 아니어서 평가서를 확인하는 절차를 밟아보았더니 김태양씨가 찾던 땅이 맞았습니다.  입찰기일에 입찰법경에 가서 최저입찰가에 55만원을 더한 5,555만 원에 응찰하여 낙찰을 받았습니다. 

김태양씨는 고리원자력 발전소 5, 6호기의 건설공사를 하기 위하여서는 이 지역의 그린벨트해제가 불가피할 것이라며 만약 그린벨트가 해제되어 도시지역에 자연녹지가 되는 12m 도로가 물린 바다가 보이는 땅이라면 평당 7-8십만 원 이상의 가치가 충분할 것이라고 판단한 것입니다. 김태양씨가 그 땅을 계속 가지고 있었다면 어떻게 되었을까요?

5. 빚이 적은 부동산은 피해야.... 

신문에 난 경매부동산입찰기일공고도 보았고, 경매정보도 보았습니다. 법원에까지 가서 입찰부동산명세서도 훑어보았고, 현지답사도 해봤습니다. 

세든 사람도 없고 집도 깨끗한 편이고 여기저기 알아보아도 문제가 될만한 법적인 권리도 없습니다. 그러나 피하여야 할 부동산이 있습니다. 가령 주택의 가격이 3억 원 정도 되는데 이 주택의 빚은 7천만 원밖에 안되고 바로 이 7천만 원을 변제하지 못하여 부동산 경매가 시작되었다면 이 부동산이 바로 우리가 소유자라면 경매로 없앨 수 있겠습니까? 

어떻게 해서라도 이 빚을 갚고 주택의 경매를 중단시킬 것입니다. 빚이 작은 부동산인 경우에 경매가 이뤄져 빛을 갚고 남는 돈을 주택의 소유자에게 배당이라는 형식으로 되돌아가게 됩니다. 그러나 부동산경매를 통하여 주택이 처분되는 것이 주택소유자의 입장에서 본다면 경매되는 것이 엄청난 손해일 것입니다. 보편적으로 감정평가금액이라는 것도 아무래도 일반매매의 매매가격보다는 적을 수 밖에 없으며 한 번 유찰 된다면 20-30%까지 가격이 떨어지니 이중으로 손해 볼 수 밖에 없는 것입니다. 심한 경우 주택의 경우에는 필사적으로 경매라는 구렁텅이에서 건져내기 위하여 노력을 하게 될 것입니다. 노력한다는 것은 결국 빚을 갚고 경매를 중단시키는 일일 것입니다. 

이런 부동산을 낙찰 받았어도 대부분 소유자가 빚 갚을 시간을 벌기 위하여 항고절차를 밟아 5-6개월 간 낙찰잔대금을 납부하지 못하도록 한 후에 경매를 신청한 채권자에게 있는 빚을 갚게 마련입니다. 낙찰 받은 사람은 계획에 차질이 생기고 다른 집을 살수도 없는 엉거주춤한 상태가 몇 달 동안 지속되다가 소유자가 빚을 갚음으로 경매사건이 취소 기각된 후 겨우 입찰보증금을 돌려받게 되는 것입니다. 

6. 낙찰받은 물건에 항고가 들어온 경우 

법원에서 재판을 받은 후 재판장에 판결을 내린 것에 대하여 불복하여 다시 상급 원에 소송을 제기하는 것을 항소라고 합니다. 그러나 법원에서 판사가 내리는 결정, 명령 등에 대하여 불복하여 이의를 제기하는 제도를 항고제도라고 합니다. 법원의 입찰법정에서 제일 높은 가격으로 응찰하여 최고가매수 신고인의 지위가 되면 이때부터 1주일 이내에 이 입찰 건에 대하여 낙찰 받을 자격이 없는 사람이 최고가 매수신고인이 되거나, 입찰과정에 잘못이 있거나 농지인 경우 농지취득자격 증명을 제출하지 않거나 하는 경우는 사실상 거의 없습니다. 

특별히 부동산경매사건에서는 이러한 항고제도가 채무자 혹은 소유자들이 낙찰자의 잔금납부를 지연시켜서 그 사이에 빚을 갚아 경매를 취소시키기에 이용되고 있으 또 경매를 전문으로 하는 사람이 낙찰 받은 후 잔금을 몇 달 더 늦게 법원에 납부 하여 그 사이에 낙찰 받은 부동산을 처분하는 시간을 벌도록 활용하기 위한 방법으 로 변칙 사용되고 있는 것입니다. 이런 사례가 너무 빈번하므로 법원에서는 경매사건의 채무자나 소유자가 항고를 제기할 때에는 낙찰가격의 10%를 공탁하여야 하도록 하였으며 낙찰인의 항고도 상 당히 늘어나므로 낙찰인에게도 낙찰가격의 10%를 법원에 공탁하여야 항고제기를 접수 할 수 있도록 규칙을 정하여 놓았습니다. 뿐만 아니라, 항고가 기각되면 항고를 위한 공탁금은 항고인에게 되돌려주지 않고 경매사건의 낙찰대금에 보태서 채권자에게 배당하는데 사용할 수 있게 하였습니다. 

법률적으로 이렇게 규제를 하니 이제는 공탁금을 납부하지 않고 항고를 제기할 수 있는 사람의 이름을 빌려서 항고를 하게 되었고, 그 대표적으로 이름을 빌리는 사람이 세입자입니다. 세입자에게로부터 항고가 많이 들어오는 것은 실질적으로 경매의 진행을 방해하는 것이므로 2002년 7월부터는 세입자가 항고를 제기할 때에도 공탁금을 납부하여야 항고가 접수될 수 있도록 규칙을 바꾸었습니다. 민사집행법상 항고를 제기할 수 있는 자격이 있는 사람은 해당 경매사건의 이해관 계인으로 국한되도록 되어 있으며 이해관계인의 범위는 채권자, 채무자, 소유자, 세 입자, 근저당권설정 권리자 등으로 가압류권이나 가처분권리자, 예고등기권리자 등 은 이해관계인에 해당되지 않으므로 원칙적으로는 항고를 할 수 있는 자격이 없다. 고 할 것이나 법원에 따라서는 상급법원에서 이를 판별하도록 접수를 받는 경우도 있습니다. 
 그러나, 2002년 7월 1일부터 법원에 접수된 경매사건에 대하여서는 누구라도 경락 금액의 10%에 해당하는 현금 혹은 유가증권을 법원에 공탁하여야 하므로 현실적으로 항고접수가 어려울 것입니다. 

더욱이 항고가 기각되면 항고 보증금을 전부 돌려주는 것이 아니고, 부동산 소유자 와 채무자가 항고인인 경우 보증금 전액을 배당할 금액으로 산입하여 버리며, 다른 이해관계인인 경우 항고보증금 중에서 잔대금의 지연된 기간만큼 연 20%의 이자를 공제한 금액을 받게 되므로 섣불리 항고를 했다가는 보증금을 한 푼도 찾을 수 없 는 경우가 생기는 법입니다. 

따라서 요즘에는 불필요한 항고는 많이 줄어들었지만, 항고가 들어왔다면 심각하게 생각해야 할 것입니다. 

오늘의 포스팅을 마치도록 하겠습니다. 

어제 비가 온 후 날이 한층 쌀쌀해졌네요 감기조심하세요^^