1. 부동산 경매의 원인
부동산 경매를 시작하는 이유는 돈을 변제받아야 할 채권자가 돈을 돌려받기 위하여 절대적인 권력을 갖은 정부에 채권의 변제를 요청하는 신청 행위로 시작되는 것입니다.
여기서 꼭 짚고 넘어가야 할 사항을 어떠한 경우라도 채권자의 자력구제는 인정되지 않는다는 것입니다. 채권자의 자력구제라는 것은 빚을 받기 위하여 강제로 채무자를 구금한다든지, 혹은 채무자소유의 재산을 강제로 처분한다든지 또는 해결사를 고용하여 돈을 받을 것을 청부한다든지 하는 행위는 일체 하지 못하며 만약에 이런 행위를 하다 보면 오히려 채권자가 형법에 의하여 처벌받게 됩니다. 이런 예는 우리가 신문과 방송에서도 돈을 받기 위하여 청부폭력을 행사한 사람들이 붙잡혀 사회적인 문제로까지 대두되는 것을 보아서 잘 알고 있는 점이기도 합니다.
받아야 할 돈이 있는 채권자의 입장에서는 돈을 받지 못한다면 누구라도 답답한 심정이고 빨리 받기 위하여 온갖 수단과 방법을 다 할 것입니다. 마음이 아무리 답답하고 급하여도 허용되지 않는 자력구제의 방법은 생각도 하지 말아야 하고, 대신 막강한 권력을 갖고 있는 정부에서 채권자를 대신하여 빚을 갚지 않는 채무자의 재산을 압류하여 부동산 경매라는 형식으로 이것을 팔아서, 부동산 을 판돈을 받아야 할 채권자에게 돌려주는 것이 곧 부동산 경매입니다. 그러나 돈을 받을 것이 있다고 무조건 남의 부동산을 경매에 부칠 수 있는 것은 아닙니다. 부동산 경매를 신청하기 위하여서는 경매신청에 합당한 채권의 명의가 있어야 합니다.
남에게 돈을 빌려주고 차용증서만 받았다고 한다면 이것만 청할 수가 없습니다. 그러나 차용증서를 공증 사무실에 가서 공증을 받으므로 차용증서 공정증서가 되었다면 공정증서만으로도 부동산경매를 신청할 수 있습니다. 이때에는 다시 공증 사무실에 가서 집행문을 부여받아야 경매의 신청이 가능합니다. (현재 집행문 부여비용 10,000원) 공정증서를 작성할 때의 주의해야 할 점은 금전소비대차의 공증을 해 두어야 이자까지 받을 수가 있고, 약속어음을 공증하는 공정증서를 작성하였다면 경매가 시작되는 시점부터의 이자밖에 받을 수가 없다는 것입니다..
또 공증서를 작성하지 않고 차용증만 받았는데 돈을 돌려받지 못하고 있다면 다시 법적인 절차를 밟아야 경매신청을 할 수 있습니다. 가령, 돈을 빌려간 채무자가 돈을 빌려간 것이 확실하고 빨리 돌려주어야 된다는 사실을 쉽게 확인해 줄 수 있는 사람이라고 인정이 된다면 간단하게 지급명령의 절차를 밟으면 됩니다.
지급명령의 절차란 시간이 많이 걸리고 법원에 몇 차례 왔다 갔다 하는 소송이라는 번거로운 절차를 거치지 않고 돈을 빌려간 채무자가 갚아야 할 돈이 있다는 것을 부인하여 이의신청을 하지 않는다면, 판결문과 같은 효력을 갖는 법원의 명령으로 채권자가 법원에 신청을 하게 되면 법원에서 돈을 빌려간 채무자에게 지급명령을 내려주고 채무자가 이 지급명령서를 확실히 받고 아무런 이의가 없다면 지급명령이 확정된다는 것은 판결이 확정된 것과 똑같은 효과로 채권자는 채무자 소유의 드 재산에 대하여 강제집행을 언제든지 할 수 있는 것입니다.
그러나 만약 빚을 진 사람이 법원에서 보낸 지급명령을 받지 않는다거나 혹은 이 재판이 시작된 시점부터 법적인 이자의 지급이 가능하다는 것입니다 이의신청한 경우에는 재판을 신청하여야 합니다. 여기서 주의할 점은 지급명령이나 가령 누구나 재판을 청구할 때에는 소장의 청구취지에
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청 구 취 지
1. 원고는 피고에게 금 100,000,000원 및 이 사건 소장 송달 다음날부터 완제 일까지
1. 위 제1항은 가집행할 수 있다.
1. 소송비용은 피고의 부담으로 한다.
라는 재판을 구합니다.
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라고 써서 제출합니다. 소장이 유형에서 보는 것처럼 이 소송사건의 소장부본을 법원에서 상대방 즉, 채무자에게 보낸 것이 도착했을 때부터 이자가 발생한다는 사실입니다. 이렇게 소송을 하여 판결을 받은 경우에는 판결문으로 경매를 신청할 수 도 있습니다.
그런데 채권자와 다툼이 치열하여 재판이 고등법원은 물론 대법원까지 갈 수 있는 상황이라고 예견된다면 돈을 받기 위한 경매를 신청하려면 23년 후에나 가능할 것이라고 잘못 판단할 수도 있습니다.
그러나 위의 소장의 청구취지의 유형에서 보게 되면 두 번째 항의 위 제1항은 가집행 할 수 있다는 청구를 하였으므로 지방법원에서 1심의 재판에서 승소한다면 그 판결문으로 부동산 경매의 신청이 가능한 것입니다. 만약, 상대방이 억울하여 경매를 정지시키고 항소심에서 재판을 받고 싶다면 판결문의 금액만큼 법원에 공탁을 한 후에서야 가능한 것입니다. 이렇게 공정증서의 정본에 의한 경매신청 지급명령에 의한 경매신청 판결에 의한 경매신청을 설명하여 드렸습니다만, 이런 것을 통틀어서 강제경매라고 하며 법원에 조정신청을 하거나 화해신청을 하여 조정조서나 화해조서를 받은 경우 이러한 것으로도 부동산의 강제경매의 신청이 가능한 것입니다.
2. 집을 잡힌 경우(근저당권의 설정)
은행이나 기타 금융기관에 근저당권을 설정하여 주고 대출을 받는 것을 흔히 집을 잡힌다고들 얘기합니다. 집을 잡히고 돈을 빌려 갔지만 정해진 기간 동안에 빚을 갚지 않는다면 돈을 빌려 준 채권자인 금융기간에서는 근저당권을 실행하여 빌려준 돈을 회수하려고 합니다.
근저당권을 실행할 수 있는 방법으로 부동산 경매 외에는 다른 방법이 없으므로 권자는 채무자 소유의 부동산 경매 신청하는 것을 근저당권 실행을 위한 경매신청이라고 하며 등기부상에 설정된 권리에 의하여 경매를 신청하는 임의경매의 한 종류인 것입니다.
그렇다면 부동산 경매를 신청할 수 있는 등기부상의 권리는 어떤 것이 있을까요 전세권의 등기, 임차인의 등기, 담보가등기 등 등기부상에 설정된 권리를 갖은 사람은 모두 임의경매를 신청할 수가 있습니다. 그런데 김을 잡히는 행위 즉, 근저당권을 설정하게 되면 빌린 돈보다 훨씬 많은 금 액을 등기부상에 채권 최고 금액으로 기재되어 있는 것을 알 수 있습니다. 즉, 1억 원을 은행에서 빌렸는데 1억21억 2천만 원의 금액이 채권최고금액으로 근저당권 설정이 왜 되어 있을까요?
그 이유는 채권자인 은행에서 연체이자가 발생하는 것을 감안하고 또 계속하여 악성연체가 되므로 부득이 경매를 신청하는 경우 배당을 받아 경매가 종료하기까지의 기간 동안의 이자를 전부 감안하여야 하기 때문입니다.
전세권 등기를 설정하여 전세입주를 하였지만 기간이 끝났음에도 불구하고 전세금을 돌려받지 못하여 이사도 못 가고 있는 상황임을 감안하여 전세권자에게 그 집에 그대로 살면서 경매를 신청할 수 있도록 제도가 고쳐졌습니다.
요즈음은 거의 사용하지 않으나 보통저당설정이라는 제도가 있습니다. 보통 저당이란 근저당권 설정과 대칭이 되는 용어로써 근저당권 설정이란 채권최고금 의 범위를 설정하여 두고 결산기에 원금과 이자를 계산하는 방법이나, 보통저당 이란 차입금(원금)을 등기부에 기재하여 두고 여기서 발생되는 이자를 별도로 계산하는 방법의 저당권 설정 방식을 말하며, 요즈음에는 거의 사용하지 않고 있습니다.
또 흔하지는 않으나 여러 사람 앞으로 되어있는 부동산을 돈으로 바꾸기 위하여 경매를 시작하는 경우도 있습니다. 이것은 채권·채무와는 상관이 없는 경매로써 흔히 환가를 위한 형식적인 경매라고 말하기도 합니다.
3. 부동산 경매의 신청과 접수
말한다는 것을 지난 시간에 배웠습니다. 부동산의 등기 위에 권리가 있는 채권자가 경매를 신청하는 것을 임의 경매라고 이렇게 근저당권의 실행을 위한 경매 등 임의경매를 신청할 때에는 무엇을 준비하고 무슨 서류를 법원에 제출하여야 할까요? 임의경매 신청을 위하여서는 근저당권 설정을 한 등기필증 및 설정계약서의 사본 (전세권 혹은 임차인권인 경우에도 가등 기필증 및 설정계약서의 사본)과 등기부등본 및 재무 명의의 증서(차용증서)가 필요합니다..
여기서 꼭 알고 넘어가야 하는 것이 채무명의의 증서(차용증서)입니다. 채무명의의 증서(차용증서)라고 하면 상당히 어려운 말이고 무슨 뜻인지 잘 모를 수가 있습니다. 알기 쉽게 얘기한다면 차용증서는 받지 않고 근저당권만 설정하고 언제든지 경매를 신청할 수 있다는 생각에 마음을 놓고 있을 수 있습니다. 그러나 막상 경매를 신청하면 채무명의가 없다고 경매개시 결정이 나지 않으므로 그때에 가서 차용증서를 만들어 달라고 해본들 어떤 채무자가 기분 좋게 우리 집 경매하라며 차용증서를 만들어 줄까요?
채무명의의 증서라는 것은 바로 이런 차용증서를 얘기하는 것입니다. 근저당권의 설정 등 확실한 담보를 잡는 것도 중요하지만 기초적인 차용증서를 확실히 챙기는 것도 상당히 중요한 일일 것입니다. 강제경매의 경우에는 서류의 사본이 만들어 가는 임의경매와는 달리 판결문이나 혹은 공정증서의 정본이 첨부되어야 합니다. 확정된 지급명령에 의한 강제경매신청은 집행문과 송달증명을 필요 요건으로 제시하여야 합니다.
강제경매에도 마찬가지로 부동산의 등기부등본은 당연히 필요한 것입니다. 서류는 이렇게 필요하고 경매를 신청하는 비용은 경매를 신청하는 채권에 따라 금액이 각각 틀릴 수밖에 없습니다. 그렇다면 부동산 경매를 신청에 필요한 금액은 얼마나 될까요? 부동산 경매의 신청에 도 지방세인 등록세를 납부하여야 합니다.
◎ 등록세
등록세는 10,000분의 20이며 이 금액의 20%에 해당하는 교육세를 같이 납부하여야 하므로 이것을 합산하면 10,000분의 24 즉, 1억 원의 채권으로 경매를 신청하려 면 24만 원의 등록세를 납부하여야 하는 것입니다.
◎ 감정평가비용
부동산을 맨 처음 얼마나 경매에 부쳐야 할지 가장 확실하게 알 수 있는 방법은 감정평가사가 감정평가를 해보면 알 수 있을 것입니다. 감정평가 수수료는 기본이 20만원이며, 특별한 출장비 등이 없는 경우에는 2억 원 까지는 이 돈으로 감정평가를 할 수 있습니다.
◎ 현황 조사비용
이 부동산에 어떤 사람이 어떠한 권리로 점유하고 있는지, 만약 세입자가 점유하 고 있다면 법원에서는 세입자의 권리를 지키기에 필요한 모든 조치를 취하여야 할 것입니다. 부동산 경매가 시작되었다고 아무나 남의 집에 가서 이러한 상황을 조사할 수는 없는 일이며 이 일은 민사 집행권이 있는 각 법원 소속의 집행관이 현지에 나가서 확인하여 보고하게 하고 있습니다. 여기에 소요되는 수수료 52,000원은 경매신청비용에 포함되어야 합니다.
◎ 신문공고료
우리가 늘 보는 일간신문에 쉽게 부동산 경매 입찰기일 공고라는 것을 볼 수 있습니다.. 경매의 입찰을 실시하기 전에는 반드시 일간신문을 통하여 사건별, 물건별 입찰을 실시하는 사실을 신문 공고를 통하여 알리도록 하고 있습니다. 신문 공고 비용은 현재는 20만 원씩 예납하도록 하고 있습니다.
◎ 송달료
법원에서 우편물을 보내는 것을 특별송달이라고 하여 한 번의 요금이 3,020원 입니다. 송달료를 산정하는 기준은 등기부상에 있는 이해관계인에 3명을 더하여 각각 10회분의 송달료를 납부하여야 합니다. 3명을 더하는 이유는 혹시 세입자가 있을지도 모르므로 경매신청을 접수하면서 나중에 송달료가 부족하여 경매를 진행하지 못하는 일이 없도록 하고 있습니다. 송달료의 계산방법은 가령 경매를 신청한 부동산에 근저당권자 3명, 전세권자 1명 소유자와 채무자가 동일인인 아닌 경우라면, 이 6명에 3명을 더한 9명에 대하여 각각 10회씩 30,200원의 우편요금을 사용하여야 하니 전부 271,800원의 송달료를 경매를 신청하는 신청 채권자가 미리 납부하여야 합니다.
◎ 경매수수료
경매수수료는 실제 경매를 진행하는 법원 소속의 집행관 사무소의 중요한 수입이고, 전액 집행관에게 지급되고 있습니다. 현재의 수수료 규정이 상당히 높은 편이라 같습니다. 연차적으로 하향조정을 하고 있으며, 현재를 기준으로 하면 금액별로 대충 아래와 같습니다.
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청구금액 1천만 원 이하 : 청구금액 X 0.02 + 3,000원 |
+ @ 법무사에 대한 서기료
이러한 비용 이외에 법무사가 경매를 신청하는 서류를 만들어 주는 서기료와 부 동산의 목록을 만드는 비용 등이 포함됩니다. 경매신청에 따른 법무사의 수수료도 신청하는 금액에 따라 차이가 나지만, 목록비를 포함하여 대충 3-40만원씩 받고 있습니다. 가령 1억원의 돈을 받기 위해 경매를 신청한다면 그 비용은
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등록세 ......................................................................... 240,000원 |
위 금액을 합하여 약 2,500,000원의 비용을 먼저 법원에 납부하여야 합니다. 1억원의 경우는 상대적으로 받을 돈에 비하여 경매비용의 부담이 적은 편입니다. 그러나 2000만원의 채권을 회수하기 위하여 경매를 신청한다면 위의 비용에서 줄어드는 부분이 경매수수료 950,000원과 등록세 192,000원을 합한 1,142,000원으로 약 1,350,000원을 부담하여야 합니다. 그러나 1000만원의 채권을 회수하기 위하여서는 약 1,200,000원의 비용이 드는 등 받을 돈이 적을수록 상대적으로 경매를 신청하는 비용이 늘어나게 마련입니다.
경매를 신청하는 비용이 이렇게 많은데, 이 돈을 채권자가 부담하여야 하는 이유가 무엇인지 궁금합니다.
이 비용을 처음에는 경매를 신청한 채권자가 부담하지만, 경매의 배당에 들어가서 맨 처음으로 채권자의 원금 및 이자 등과 상관없이 경매비용부터 우선하여 지급하 여 주므로 결국은 경매를 당하는 채무자가 부담하여야 합니다.
받을 돈이 있다고 모든 부동산에 대하여 경매신청을 할 수 있는 압류금지부동산이라고 하여 경매를 할 수 없는 부동산도 있습니다.
- 학교법인이 학교교육에 직접 사용하고 있는 규지, 교사
- 국가유공자 예우 등에 관한 법률에 의한 대부금으로 취득한 부동산
- 목적부동산이 공장재단이나 광업재단을 구성하고 있을 때에는 개별적인 집행이 불가능하므로 그중 일부분만을 경매 신청하는 것은 불가능
부동산경매의 신청은 부동산이 소재한 지역을 관할하는 법원에 접수를 해야 합니다. 가령 서울에서 재판의 판결을 받았다고 하여 부산금정구에 소재한 부동산에 대한 경매신청을 서울지방법원에 하여서는 안되며 부산에서도 부산지방법원 동부지원이 관할법원이므로 이곳에 경매 신청을 하여야 합니다. 이렇게 서류와 돈을 만들어 서 법원에 경매신청을 접수하면 법원에서는 접수받은 경매사건을 어떻게 처리할까요?
4. 경매개시결정
경매를 신청한 사람을 법원에서는 신청 채권자라고 부릅니다. 신청 채권자가 법원에 경매 신청을 접수하면 법원에서는 접수된 순서에 따라 사건번호를 부여합니다. 부동산 경매사건은 년도가 앞에 불고 타경이라는 경매사건의 고유 번호가 붙습니다. 2000년도에 접수한 사건 중 민사신청과에서 12,345번째로 접수된 사건이라면 2000 타경 12345호 부동산임의 (강제)경매 사건이라고 부르며 이때부터 이 사건에 대하여 문의를 한다거나 신청을 하거나 할 때에는 사건번호로 무엇이든 할 수가 있으니 지정된 사건번호를 꼭 알고 있으셔야 합니다. 그러나 사건번호를 꼭 암기하거나 따로 적어서 보관할 필요는 없습니다.
경매개시 결정문의 정본이 송달되면 사건번호 등 당사자 표시가 제일 위에 기재되어 있으며 이 사건으로 인하여 신청 혹은 접수되는 모든 사건에는 반드시 사건번호가 기재되어 있습니다. 또 이 사건으로 인하여 신청 혹은 접수되는 모든 사건에는 반드시 사건번호를 기재 하여야 합니다.
신청 채권자가 신청한 부동산경매신청을 법원에서는 흠결 사항이 없는가를 심리하여 부족한 사항이 없거나 기각할 사유가 없다면 사건을 담당한 판사의 명의로 부동산경매 개시결정을 하게 봅니다. 부동산경매 개시결정을 하면서 법원에서 내린 경매개시 결정문이 채무자에게 송달 되거나, 등기소에 기입등기가 되었을 때부터 이 부동산에 대하여 효력이 발생합니다.
① 경매개시결정의 송달
법원에서 부동산에 대한 경매개시결정을 하면 이해관계인에게 경매개시 결정을 송달하므로서 부동산에 대하여 경매가 시작되었음을 알리게 됩니다. 이해관계인이란 경매가 시작되는 부동산에 직접적인 이해관계가 있는 사람들을 말 합니다.
② 송달 받을 이해관계인
경매개시 결정문을 송달 받을 이해관계인이 당연히 경매를 신청한 신청 채권자가 해당이 될 것입니다. 직접 빚을 진 채무자 그리고 부동산의 소유자도 본인 소유의 부동산이 경매가 시작되므로 당연히 이해관계인이 됩니다.
강제경매 사건은 채무자와 소유자가 똑같은 동일인이 될 수밖에 없습니다. 그 이유는 판결 받은 상대방이거나 지급명령을 받은 상대방 화해조서나 조정증서를 작성한 상대방 금전소비 대차 공증이나 약속어음을 공중한 상대방이 직접 소유하고 있는 부동산이라야 경매신청이 가능하기 때문입니다. 즉, 채무자의 배우자나 직계존비속의 부동산에 대하여서는 채권자가 부동산 경매를 신청할 권한이 없기 때문입니다. 그러나 임의경매사건에서 근저당권 실행을 위한 경매인 경우에는 채무자와 소유자 가 전혀 다른 사람이 되는 것이 충분히 가능하므로 채무자와 소유자를 분리하여 생각하는 것입니다.
등기부상에 기입된 부동산 위의 권리자들도 부동산경매 사건의 이해관계인에 당연히 포함됩니다. 등기부상의 권리자라고 함은 그 부동산을 사용할 수 있는 권리인 용익권자로서 전세권자, 지상권자, 지역권자, 임대차등기를 한 임차권자등이며 담보권자가 포함됩니 다. 그러나 처분금지 가처분채권자, 예고등기권리자, 가압류채권자, 전 낙찰인등은 이해관계인에 포함되지 않습니다. 또 등기부상에 등재되어 있지는 않으나 부동산 위에 권리자로써 그 권리를 증명한 자는 이해관계인에 포함되는데 유치권자, 점유권자, 주민등록을 경매개시결정 이전 에 마친 주택임차인등도 그 부동산의 경매와 밀접한 관계가 있으므로 이해관계인에 당연히 포함되어야 할 것입니다. 이해관계인은 그 부동산의 경매여부에 따라 확실 한 이해관계가 있으므로 법원에서는 이해관계인의 권익을 보호하기 위한 최선의 조 치를 취하여야 하며 특별히 이해관계인은 다음과 같은 권리가 있습니다.
• 집행에 관한 이의 신청권
• 배당요구 신청이 있으면 그 통지를 법원으로부터 받을 권리
• 매각조건의 변경에 합의 할 권리
• 경매기일에 출석할 수 있는 권리
• 낙찰일에 낙찰의 허부에 대하여 진술할 수 있는 권리
• 낙찰허부의 결정에 대하여 즉시 항고할 수 있는 권리
• 배당기일에 출석하여 배당표에 관한 의견을 진술할 수 있는 권리
• 입찰을 신청할 수 있는 권리
• 낙찰 후에 경매신청의 취하에 동의할 권리
경매를 신청한 채권자가 법원에서 보낸 경매개시 결정문을 송달 받지 않으므로 보정명령을 내리는 경우는 거의 없으나, 경매를 당하는 채무자, 혹은 소유자에게 보내 는 경매개시결정문이 송달되지 않는 경우는 상당히 많이 있습니다. 법원에서는 채무자나 소유자에게 부동산경매 개시 결정문이 송달되지 않으면 그 후 부터는 경매절차를 제대로 진행할 수가 없게 마련입니다. 그 이유는 집주인이 자기 집이 경매가 시작된 사실을 모르고 있는데 경매를 진행하기가 어렵다는 점입니다.
따라서 소유자나 채무자에게 대하여 송달이 되지 않으면 경매를 신청한 신청 채권자에게 송달이 가능한 주소를 보정하여 제출하라는 보정명령을 내리게 됩니다. 채 무자나 소유자의 실제 주소지가 옮겨진 경우에는 법원에 서면으로 주소를 옮긴 곳 을 적어 내므로 보정절차를 이행하는 것이 됩니다. 그러나 채무자나 소유자의 가족 이 낮에는 집에 없어서 우편배달부를 만나지 못하는 경우에는 법원에 야간특별송달 신청을 하여 집행관으로 하여금 야간에 그 주택을 방문하여 직접 전달하게 됩니다. 법원의 특별송달은 당사자나 혹은 그 가족이 직접 수취하여야 하고 우편배달부나 집행관은 전달한 사람에게 도장을 받아 틀림없이 전해 주었다는 사실을 법원에 보고하여야 하기 때문입니다.
만약, 채무자나 소유자가 부동산경매 개시결정문을 고의로 송달 받는 것을 회피 한다면 상당히 어려운 문제가 발생하게 됩니다. 피고에게 소송하는 소장이 도착하였다는 확인이 없으면 재판을 진행할 수 없는 것처럼 채무자나 소유자에게 경매개시 결정을 보내어 받아 보았다는 확인이 없으면 경매도 진행할 수가 없기 때문입니다.
단, 금융기관의 연체회수 특례법에 따라 금융기관이 신청 채권자인 경매사건은 채무 자나 혹은 소유자에게 경매개시 결정문이 송달되지 않는다 해도 발송송달을 함으로 써 송달이 된 것으로 간주하여 경매를 계속 진행 할 수 있습니다. 그러나 일반 저축은행 및 단위농협, 새마을금고, 신용협동조합둥은 금융기관에 포함되지 않으므로 이런 곳에서 신청한 경매사건은 발송송달로 송달이 된 것으로 간주 하여 경매를 계속 진행할 수가 없습니다. 그렇다면, 경매를 신청하였으나 채무자 와 소유자가 기를 쓰고 송달을 받지 않는 경우에는 어떻게 대처해야 할까요?
실제 요즈음 집안에서 현관 밖을 내다 볼 수 있으니 우편배달부가 가면 집안에서 이를 확인하고 문을 안 열어 주는 경우가 많이 있고 문이 열리지 않는데 우편배달 부가 문서를 전달하고 확인 도장을 받을 방법이 없기 마련입니다. 집행관도 마찬가지로 문이 열리지 않고 안에 누가 있는지 없는지 알 수 없는 상태 에서 법원의 특별송달을 이유로 남의 집 열쇠를 따고 들어가 볼 수는 없기가 매한 가지입니다.
그렇다면 어떤 방법이 있을까요?
특별송달을 아주 잘하는 집행관실 사무원 한 사람이 송달하는 것을 보면 그 집 앞 에 지키고 있다가 사람이 들어오거나 나갈 때 송달하곤 합니다. 그렇게까지 할 수 있도록 만드는 것은 법을 떠나 인생의 경험 내지는 능력일 것입니다. 또 한가지, 실제로 그 집에 사람이 살지 않는 경우에는 어떻게 해야 될지 하 는 문제가 있습니다. 이런 경우는 시간만 조금 더 소요되지만, 오히려 간단히 처리 됩니다.
송달 받을 사람이 거주하는 동네의 통장에게 이들이 주민등록은 되어 있으나 현재 실제 거주하고 있지는 않다는 불거주확인서와 주민등록등본을 갖추어서 법원에 공시송달신청을 하면 법원에서는 법원게시판에 2주 동안 게시를 함으로써 송달된 것으로 간주하는 공시송달제도를 활용하면 됩니다. 이렇게 신청 채권자, 채무자, 소유자에게 부동산경매 개시결정문이 송달되므로 이해관계인에게 경매개시결정문을 전부 송달한 것은 아닙니다. 등기부상에 있는 이해관계인에게도 경매가 시작되는 것을 알려야 합니다.
이해관계인에게 경매개시 결정을 송달한다고 하여 경매의 준비가 끝나는 것은 아니므로 담당 경매계에서는 감정평가사무실에 감정평가명령을 보냅니다. 감정평가서가 있어야 이 부동산을 맨 처음에 얼마에 경매를 부쳐야 할 지 알 수 있기 때문입니다.
특히, 감정인이 감정평가를 할 때 제시외건물의 유무와 면적 등을 보고하므로 법적 지상권의 유무 등을 판단할 수 있는 기초자료가 되며, 경매에 신청된 부동산이 공 정타당한 가격을 유지하고 부당하게 염가로 경매되는 것을 방지함에도 그 목적이 있습니다.
감정평가보고서는 14일 이내로 법원에 작성하여 보고하도록 되어 있습니다. 그러나 감정평가서는 경매를 하기에 참고만 할 뿐이지 100% 감정평가서에 보고된 가격으로 경매를 시작하는 것은 아닙니다.
집행관실에 경매를 시작하는 부동산의 현황을 조사하여 오라는 명령도 보냅니다. 집행관이 조사할 사항은 부동산의 구조용도 및 현황이지만, 특별히 임차인이 있는 경우 그 임대차계약에 대하여서는 철저히 조사하여 보고하도록 하고 있습니다 따라서, 집행관은 주택인 경우 그 집의 구조를 도면으로 그려서 임차인이나 소유자 가 점유하고 있는 부분을 표시하고, 그 주의 사진을 고 세입자에 대하여서는 계약서의 사본, 주민등록등본, 주민등록초본까지 제출 받아서 이를 첨부하여 법원에 보고하도록 하고 있습니다. 임차인의 유무는 그 주택의 가액에 상당한 비중을 차지 하며 아울러 법원에서는 법이 허용하는 한도 이내에서 임차인을 보호하여야 하는 일도 하여야 하기 때문입니다. 특별히 집행관의 현황조사는 위장임차인의 전입도 예상할 수 있는 점등으로 신속을 요합니다.
따라서 법원에서는 부동산경매 개시결정문이 송달되기 전에 집행관이 현황조사를 하도록 신속을 기하고 있으며 늦어도 14일 이내에는 보고서가 법원에 도착하도록 하고 있습니다.
③ 등기소에 경매개시결정의 기입등기의 촉탁
부동산등기부등본을 발급 받을 때 그 주택에 경매가 신청된 것이 기재되지 있지 않으므로 이러한 사실을 모르고 만약 그 집에 세를 얻는 임차인이 있다고 한다면 큰 일일 것입니다. 따라서 부동산경매 개시결정이 나면 법원에서는 신속하게 이 사실이 등기부에 기재 되도록 하여 압류의 효과가 나는 것은 물론 제3의 피해자가 발생하지 않도록 하여 야 합니다.
④ 공과주관공무소에 최고
공과 주관 공무소란 우리에게는 상당히 낯선 이름입니다. 일제시대에 사용하던 문자를 수정 없이 그대로 사용하다 보니 이렇게 들어본 적이 없는 말이 툭 튀어나옵니다. 공과 주관공무소란 공과금을 주관하는 정부기관이라는 뜻입니다. 알기 쉽게 설명한 다면 구청의 세무과와 일선 세무서가 일반시민들과는 가장 가까운 거리에 있는 공과주관 공무소인 셈입니다.
공과주관사무소에 최고하는 이유가 무엇이고, 최고하면 어떻게 하는 것인가 궁금할 것입니다. 경매가 개시되는 부동산의 소유자나 채무자에게 밀린 지방세나 국세가 없는지 확인하고 만일 밀린 세금이 있다면 부동산이 경매필 때까지 교부청구를 하여 세금 을 받아가라는 뜻인 것입니다. 채무자나 소유자가 경매를 당한다는 것은 재정상태가 최악이므로 빚을 갚을 능력이 없는 상태이니 부동산이 경매 된 때에 팔린 돈에서라도 세금을 받지 못한다면 언제 받을 수 있겠느냐는 뜻과 같은 것입니다.
그러나 만약 채무자가 제조업을 하는 법인이라면 해당되는 세관에도 최고서를 보냅니다. 그 이유는 혹시 밀린 관세가 있지 않을까 하는 점을 염두에 두기 때문인 것입니다. 경매개시결정을 한 후 담당 경매계에서는 이렇게 경매를 시작할 준비를 진행합니 다. 집행관이 현황조사보고를 하면 이 보고서에 따라 임차인들에게 배당 요구신청 을 하라는 취지의 통지서를 발송합니다. 또한 감정평가서와 각 채권자들의 채권 및 권리신고서 등기부상에 파악된 채권 및 공과 주관 공무소의 교부청구등을 토대로 하여 담당 경매계에서는 경매 · 입찰물건명세서를 작성하게 됩니다. 특별히 임차인들에게 배당요구신청을 하라는 통지를 집행관의 현황 조사보고서 가 접수되는 즉시 보내는 것은 임차인의 권익보호도 중요할뿐더러, 임차인의 배당요구 신청이 되어 배당이 가능한 금액과 근로자들의 연체된 임금 및 우선 보호대상이 되 는 퇴직급여 및 각 채권자와의 청구금액등을 합산하여 경매를 신청한 채권자에게 배당이 돌아 갈 수 있어야 경매를 진행할 수가 있는 것입니다.
위의 각 채권을 합산하여 본즉 부동산경매를 신청한 채권자에게 배당금으로 지급될 돈이 없는 것으로 간주된다면 경매를 계속 진행하여 봤자 신청 채권자는 실제 이익이 전혀 없는 일에 경매비용의 부담만 늘어 날 뿐이므로 민사집행법 102조에 의거 잉여의 가망이 없는 경우에는 경매신청을 취소하게 하고 있습니다. 반면에 받을 돈에 비하여 경매를 신청한 부동산은 값이 많이 나가는 여러 개의 부 동산으로 과잉 경매가 될 우려가 있다고 재판부에서 판단할 경우에는 일부분의 부동산에 대하여 과잉경매로 인한 경매의 취소를 결정할 수도 있는 것입니다.
5. 부동산 경매를 어렵다고 생각하지 말아야 합니다.
많은 사람들이 부동산 경매를 시작하기 전에 지레 겁부터 먹는 것 같은 느낌을 받았습니다. 첫째로는 해보지 않은 낯선 일에 대한 불안감 때문일 것입니다. 세상에 어느 누구라도 처음 해보는 일을 능숙하게 잘 할 수 있는 사람은 없게 마련입니다.
어린이도 갓 태어나서 말을 배우기까지는 많은 시간이 소요되기 마련입니다. 우리들이 중·고등학교 때부터 10년 간 영어를 배워도 막상 외국인 앞에 서면 병 어리가 되지만 외국인과 같이 생활하다보면 생각치도 않게 영어가 많이 늘어서 자 기 자신도 모르게 의사소통이 잘 된다고 합니다.
이렇게 사람은 무엇이든 해봐야 잘하는 방법을 알게 되고 생활에 접하여야 생활화되고 이것이 발전하여 습관화까지 될 수 있는 것입니다.
한 번도 접해보지 않은 부동산경매를 처음부터 자신 있게 밀어 부치면서 한다는 것 도 정상적인 생각은 아니지만, 서울이 무서워서 과천부터 기어간다고 지레 겁을 먹 고 피하기만 하는 것도 좋은 생각이라고 할 수는 없습니다. 중요한 점만 차분히 배워 가면서 한다면 부동산경매가 결코 어려운 것은 아닙니다 몇 가지 중요한 법률적인 상식만 있어도 초보적인 부동산경매는 시작할 수가 있기 때문입니다.
그러나 중요한 점은 및 가지 알아야 할 법률적인 지식은 정확하게 알아야 한다는 것입니다.
우리 속담에 선무당이 사람 잡고, 반풍수가 집안을 망친다는 말이 있습니다. 중요 하게 알아야 할 사항조차 정확하게 알지 못하고 대충 아는 수준이라면 그것은 돈을 벌기는커녕 오히려 망하는 지름길이 될 수도 있습니다. 둘째로는 부동산경매가 많은 재산이 왔다 갔다 하는 것이므로 막상 시작하기가 쉽지 않다는 점입니다.
누가 물건을 산다면 그 물건이 비싸도 몇십 만원, 혹은 몇백 만원 선입니다만, 경매로 부동산을 매입한다는 것은 적어도 몇 만원 몇 억원의 돈을 지불하여야 합니다. 다시 말하면 막대한 돈을 들여서 부동산을 경매로 매입하였다가 잘못되면 큰일이라는 생각이 지배하고 있기 때문입니다. 많은 투자를 하여 부동산을 경매낙찰 받았지만 인수되는 권리를 몰랐다는 법적인 문제가 발생할 수도 있습니다. 잘 모르기 때문에 막대한 전세금을 부동산의 매입가격 외로 더 부담을 할 수도 있습니다.
또, 아무런 권리가 없는 세입자들이 이사를 못나겠다고 떼를 쓰고 집단행동을 벌려 서 왜 경매를 봤는지 후회할 수도 있습니다. 심지어는 임야 같은 경우에는 도로 옆에 붙은 산 인줄 알고 낙찰을 받았다가 나중 에 확인해 보니 도로에서 너무 떨어져 쓸모 없는 땅을 잘못 산 경우가 되기도 합니 다. 많은 돈이 투자되는 만큼 배팅이 요망됩니다. 투자를 목적으로 부동산을 경매로 매입하였으나 잘못이나 하자는 없으나 부동산의 매각이 어렵다면 그것도 잘못한 경 매투자라고 볼 수 있는 것입니다. 셋째로 주택을 부동산경매로 싸게 구입하고 싶으나 살고 있는 사람들을 내보내는
일이 엄두가 나지 않아 감히 부동산 경매를 꿈 꿀 수가 없을 수도 있습니다. 경매를 당했으면 집주인이 망해도 흠뻑 망했을 터인데 그런 가족들을 어떻게 길거 리로 내쫓을 수가 있을까하고 지레 걱정이 되는 것입니다. 집주인은 그래도 자기가 잘못하여 경매를 당하지만 전세를 든 세입자는 집주인의
잘못으로 억울하게 쫓겨난다는 걸 생각하면 도저히 할 엄두가 안 나는 것이 부동산 경매이기도 한 것입니다. 부동산경매에 나온 주택, 상가, 공장, 토지 등은 결국에는 누가 낙찰을 받아도 낙찰이 되기 마련입니다. 때로는 부동산을 잘 골라서 나찰을 받으므로 신화와 같이 많은 돈을 번 사람도 있 고, 다소 손해를 본 사람, 다소의 투자수익을 올리고 만족한 사람, 잘못 낙찰 받았 다고 경매보증금을 포기하고 마는 사람 등 여러 가지 경우가 많이 나오는 것이 현 재의 부동산경매 시장인 것입니다.
그러나 다시 한 번 강조하지만 몇 가지 중요한 사항만 알고 부동산 경매를 하여도 절대 손해는 보지 않습니다.
그렇다면 몇 가지 중요한 점은 무엇일까요? 최소한도 어떤 점을 알아야 경매에서 적어도 실패는 하지 않을까요?
저는 부동산 경매는 옆으로 금만 한 줄 똑바로 그을 줄 알면 누구나 할 수 있는 것으로 생각합니다. 학교를 어디까지 나왔던 공부를 잘했던 못했던 사회의 경험이 풍부하던 그렇지 못 하던 하얀 종이 위에 옆으로 금만 한 줄 긋는 것은 아무나 할 수 있는 것입니다.
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