부동산 경매/재테크의 모든 꿀팁

오늘은 경매를 하려면 반드시 알아두어야 하는 기초 경매 용어 첫 시간입니다. 🙂😍

1. 가등기

매매계약을 하여 매수하기로 약속이 된 부동산의 소유자가 이중매매나 혹은 예상할 수 없는 강제집행이나, 고의의 담보권발생 등 소유권의 이전을 방해하는 원인을 사전에 막으므로 매매 계약 시와 동일한 부동산의 권리를 보존하며 등기상의 순위를 확보하기 위한 제도이다.

가등기의 종류에는 소유권 보전을 위한 가등기와 담보를 위한 가등기로 분류된다. 담보를 위한 가등기는 가등기담보를 경료한 부동산이 부동산 경매에 부쳐지면 근저당 설정과 똑같이 순위에 의한 배당을 받을 수 있다.

또, 등기부상에 올라 있는 가등기의 설정이 담보가등기라면 그 순위에 제한 없이 부동산경매가 되면 무조건 말소의 대상이 된다. 부동산경매에서 흔히 선순위 가등기가 있는 부동산을 낙찰받으면 안 된다고 한다.

이 말의 뜻은 소유권의 보존을 위한 가등기는 등기되는 시점에 등기부상 선순위의 권리가 없다면 부동산 경매에 의하여 말소되지 않고 낙찰인이 인수하여야 하는 권리가 된다.

가등기가 인수되는 권리가 된다는 것은 이 부동산이 낙찰되어 소유권이 낙찰인에게로 이전된다하여도 등기부상에는 가등기가 말소되지 않고 따라다니는 것이다. 이 부동산을 경매로 낙찰 받아서 소유자가 된다 해도 가등기권자가 청산절차를 거쳐서 본등기를 하게 되면 이유 없이 부동산의 소유권이 가등기권자에게 넘어가는 것입니다. 즉, 부동산 경매의 잔금을 다 납부하고 낙찰인 앞으로 소유권의 등기를 해도 선순위 가등기 권리자에게 소유권이 넘어가므로 이러한 부동산을 낙찰받아서는 안된다. 그러나 가등기에는 10년의 제척기간이 있으며 권리 위에 잠자므로 제척기간이 지난 가등기는 말소할 수 있다.

2. 가압류

돈을 받아야 하는 채권이 있거나, 돈으로 바꿀 수 있는 청구권이 있는 경우에 소 송을 제기하고 판결을 받아 강제집행을 하고자 하나 소송기간동안에 채무자가 자기 재산을 도피하거나 은닉할 가능성이 있으므로 이러한 행위를 미연에 방지하기 위하여 채무자의 재산을 묶어 두는 보존의 수단으로 사용한다. 가압류 사건은 채무자가 가압류에 대한 이의를 제기하는 방법으로 제소명령신청을 하게 되면 법원에서는 가압류 채권자에 대하여 재판을 청구하라는 제소명령이 내려지고 법원의 제소명령에도 불구하고 가압류 채권자가 재판을 시작하지 않으면 가압류 처분은 말소된다. 가압류는 가압류 대상에 따라서 동산가압류, 채권가압류, 부동산 가압류 등이 있다.

가압류를 한다고 채권이 회수되는 것이 아니라 가압류 후 소송을 하여 승소한 판결문으로 강제집행을 할 수 있다. 소송에서 패소하게 되면 가압류를 해놓은 것도 당연히 말소되는 것이다.

부동산경매에서는 전 소유자의 선순위 가압류가 문제가 된다. 현재 경매를 당하는 부동산 소유자가 가압류의 채무를 진 것이 아니고, 그전의 소유자가 가압류채무를 진 상태에서 현재 경매를 당하는 소유자에게 소유권이 이전되었는데, 이 가압류 앞선 저당권 등 다른 권리가 없는 경우를 말하는 것이다. 이런 경우에는 경매로 소유권을 취득하여도 현 소유자의 부동산을 팔아서 전 소유자의 빚을 갚아줄 수 있느냐는 판단으로 가압류가 말소되지 않는 경우가 많았다.

그러나 대법원에서는 2007년 초에 매각물건명세서에 기재된 대로 이행하면 된다는 판결을 내림으로 그 지침을 마련하였다. 매각물건명세서에 낙찰인이 인수하는 권리로 표시하였으면 인수하여야 하나 그런 취지의 표현이 없었다면 낙찰인이 인수하지 않아도 된다는 것이므로 부동산 경매를 하려면 매각물건명세서를 철저히 보아야 할 것이다.

3. 가처분

소유물의 반환청구권 혹은 임차물의 인도청구권 등과 같이 특정물에 대한 각종 청구권을 가지고 있는 채권자가 장래의 집행보전을 위하여 현재의 상태대로 현상을 고정, 유지할 필요가 있을 때 채무자의 재산은닉 제3자에게 양도 등의 처분을 금지시키고 그 보관에 필요한 조치를 해두는 보전처분으로 부동산에 관하여서는 점유이전금지 가처분과 처분금지 가처분이 있다. 부동산에 관한 가처분은 공히 부동산 자체를 법원에 보관시킨다는 의미가 있다. 명도소송의 대상이 되는 임차인이 있는 부동산을 낙찰 받아서 임차인을 상대로 명도 하여 승소하였지만, 막상 집행을 하려 하니 임차인이 다른 사람으로 바뀌었다는 경우가 생긴다면 낙찰인으로서는 바뀐 임차인을 상대로 하여 또다시 소송을 하여야 한다는 위험이 생길 가능성이 있다.

명도소송을 하기 전에 부동산을 법원에 보관시킨다면 적어도 이러한 폐해는 없을 것이므로 이렇게 법원의 집행관에게 보관시키는 행위를 점유이전금지가처분이라고 한다.

4. 부동산경매에서 특히 선순위 처분금지 가처분이 있는 부동산은 절대로 낙찰받아서는 안 된다?

부동산의 처분금지가처분이란 부동산의 소유권에 관계되는 분쟁을 말하여 누가 진정한 소유권을 가질 수 있는지 법원에 재판을 청구하고 부동산의 처분을 금지하고 법원에 보관시켜놓은 상태를 말합니다. 여기에 선순위라는 말이 붙어서 선순위 처분금지 가처분이 있다는 것은 이러한 가처분이 등기부상에 등재될 때를 기준으로 앞서 있는 아무런 등기상의 제한 권리가 없다는 뜻으로 만약 가처분을 신청한 채권자가 소유권을 다투는 재판에서 승소한다면 부동산의 소유권이 바뀌게 되고 선순위 가등기와 마찬가지로 이러한 부동산을 낙찰받아 소유권을 이전받았다 하여도 소유권의 보존이 위험할 수 있다는 뜻이다.

그러나 실무에서는 부동산경매에서 선순위 처분금지 가처분이 있는 경우 그 등기 부상의 가처분의 원인을 살펴야 한다. 가처분이 소유권이전청구를 위하여 등기가 되었다면 매우 위험한 경우가 될 것이지만, 이런 종류의 가처분은 부동산처분금지가처분의 3%밖에 안되며, 대부분의 경우 는 사해행위 취소를 위한 종류의 가처분이 차지한다. 사해행위취소를 위한 가처분이란 빚을 갚지 않기 위하여 다른 사람의 명의로 소유권 이전을 해놓은 것이 곧 채권자를 속여서 해를 입히는 행위이므로 다시 원소유자 인 채무자에게 소유권을 다시 돌려놓으라는 취지인 것이다. 이런 사해행위취소를 위한 선순위 가처분인 경우에는 대부분 낙찰인의 소유권을 침해하지 않으므로 취득하여도 아무런 문제가 되지 않는다.

5. 강제집행

사법상 또는 행정법상의 의무를 이행하지 않는 자에 대하여 국가의 강제 권력으로 그 의무의 이행을 실현하는 작용이나 절차를 말한다. 사법상 청구권이 국가권력에 의한 강제적으로 실현되는 절차로서 판결절차와 더불어 민사소송의 대부분을 이룬다. 민사집행법에서 강제집행에 대하여 상세히 규정하고 있다. 사법상 채무불이행자에 대하여 채권자의 자력구제는 허용되지 않고 법원에 소를 제기하여 확정판결을 받거나 공증인 또는 합동 법률사무소에서 소를 제기하여 확정판결을 받거나 공증인 또는 합동 법률사무소에서 작성한 공정증서로서 청구권을 증명함과 동시에 강제집행을 할 수 있다는 뜻을 기재한 증서에 의하여 집행기관에 강제집행을 신청하여야 합니다. 부동산의 경매 자체도 강제집행의 일종이다.

6. 개별입찰

하나의 경매사건에 여러 개의 부동산을 동시에 입찰하는 경우에는 원칙적으로 부 동산 하나하나를 개별적인 최저 입찰 가격을 정하여 각각 하나의 부동산별로 입찰하여 매각하도록 하는 것으로 부동산 경매는 개별 입찰이 경매의 원칙이라고 할 것이다.

7. 일괄입찰

하나의 경매사건에 여러 개의 부동산이 경매신청이 된 경우, 이 부동산들이 서로 상호 간에 위치, 구조, 형태, 기능 등 여러 가지 면에서 볼 때 객관적으로나 사용상의 문제가 동일인에게 일괄매수시키는 것이 타당하다고 인정될 때 여러 개 의 부동산을 한 가지로 묶어 매각시키는 것. 일괄입찰은 채권자 혹은 채무자가 경매법원에 신청하는 경우도 있으며, 경매법원에 서 감정평가서와 현황조사보고서 등과 공장저당법 등을 토대로 결정하기도 한다.

8. 공동입찰

한 개의 경매물건에 두 사람이 공동으로 응찰하여 매입하고자 하는 경우에는 입찰 표를 제출하기 전에 미리 집행관으로부터 공동입찰허가를 받아야 한다. 공동입찰은 원칙적으로 호적상에 친족관계에 있는 자, 입찰 목적물의 공동점유사용자, 공유지분권자, 공동저당권자 같은 건물에 여러 명의 임차인, 공동채권자 등이 있는 경우에 한한다. 공동입찰의 사전 허가를 받아야 하는 제도는 원래의 목적이 부동산 투기를 막기 위한 것으로 그 조건이 매우 까다로웠으나, 공증된 동업계약서의 사본을 제출함으로도 공동입찰을 허가하여 주는 정도로 융통성이 있다가 현재는 허가신청을 하면 대부분 공동입찰허가를 내주는 경향이다.

9. 대리입찰

응하는 본인이 입찰법정에 갈 수 없는 경우에는 대리입찰을 하여도 무방하다. 경매사건의 입찰행위는 소송상의 행위라고는 할 수 없으며, 대리 응찰은 법원으로부터 허가를 받는 사항이 아니다. 그러나 대리인은 민법상의 대리인임을 증명할 수 있는 위임장 및 인감증명을 집행관에게 제출하여야 한다.

10. 특별송달

재판 혹은 강제집행 및 기타의 사건에 관하여 법원에서 그 사건의 이해관계인에게 서류를 보내는 행위를 송달이라고 한다.

특히, 우체국을 통하여 송달하는 방법에는 우편배달부가 송달장소에 송달이 확인되었다는 확인서에 날인을 받아서 법원에 송달보고서를 올리는 것을 특별송달이라고 한다. 특별송달과 대립이 되는 말로써 발송 송달 혹은 우편 송달이라는 방법이 있다. 이것은 법원에서 발송하는 것 자체로 상대방에게 도착한 것으로 간주하는 것을 말한다.

예를 들면 부동산 경매 개시 결정문은 이해관계인에게 특별송달로 발송하여 이해관계인이 송달받은 것을 확인해야 하지만, 입찰기일 통지는 어차피 경매가 진행 중인 사실을 이해관계인들이 경매개시 결정문을 수령하여 알고 있는 사항이므로 우편송달로 발송하는 것이다.

이것으로 기초 경매용어 첫 시간을 마치겠습니다.