부동산 경매/재테크의 모든 꿀팁

부동산 경매를 하려면 꼭 알아두어야 할 경매용어 마지막 시간입니다. 👨‍🏫👩‍🏫

21. 지상권

다른 사람의 토지에서 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 토지를 소유할 수 있는 물건

22. 법정지상권

토지와 건물이 같은 사람의 소유로 되어 있다가 경매 등의 이유로 토지와 건물에 대하여 각각 그 소유자가 달라진 경우에 잠재적인 토지의 이용권을 법률상 당연히 인정시켜준 제도로써 법률의 규정에 의한 지상권의 취득이므로 지상권의 등기를 필요로 하지 않는다고 볼 수 있다. 법정지상권은 법정물권이라고 한다.

지상권은 지상권설정계약이라는 약정에 의하여 물권이 되나, 법정지상권은 법률에 정한 규정에 충족되기만 하면 성립되는 물권이기 때문이다.

주로 미등기무허가건물이나, 건축 중 중단된 건물 등이 법정지상권의 성립여부에 따라 그 가치가 달라지므로 법정지상권부분은 알면 알수록 상당한 수익을 올릴 수 있는 부문이므로 많은 공부를 필요로 한다 할 것이다.

23. 분묘기지권

관례상 인정되는 법정지상권의 일종으로 타인의 토지 위에 있는 분묘의 기지리 관습상 인정하는 지상권과 유사한 일종의 물건이다.

24. 지역권

일정한 목적을 위하여(예를 들면 자기 땅에 길이 없으니까 도로로 사용하기 위하여) 타인의 토지(승역지)를 자기의 토지(요역지)의 편익에 이용하는 것을 내용으로 하는 용익물건을 말한다.

25. 예고등기

현재 실행된 등기의 등기원인 (매매, 저당, 상속, 증여 등) 의 무효 또는 취소가 소송으로 신청된 경우에 법원에서 이러한 소송이 제기되었다는 사실을 알리므로 제3 자가 불의의 피해를 당하지 않도록 등기부상에 표시를 하여 두는 일종의 예비등기 로서 제3자에게 경고함에 그 목적이 있으며, 예고등기 자체만으로 아무런 효력이 없다. 그러나 예고등기의 결과는 소송의 결과에 달린 만큼 예고등기가 기입되어 있는 부동산은 각별한 주의를 요한다. 그러나 무작정 예고등기를 겁낼 필요는 없다.

등기부에 올라있는 예고등기는 대부분 소송이 끝난 것들이 많으며, 이 경우 실제로 예고등기는 효용이 없는 등기가 되므로 경매취득에는 영향이 없다고 할 것이다. 또 현재 소송에 계류 중이라면 신청 채권자에게 진행상황과 예상을 물어보면 어느 정도 짐작할 수 있을 것이다. 소송에 게류 중인 예고등기가 등재된 부동산이 경락되어 낙찰인이 잔금을 내고 배당을 실시할 때, 법원에서는 예고등기부분에 대하여서는 공탁을 하였다가 소송이 끝난 후에 배당금을 지급하므로 최소한 낙찰인이 손해 볼 여지는 없다고 할 것이다. 그러나 경락잔금을 대출받아서 매각대금을 납부하려는 경우, 예고등기로 인하여 잔금대출이 어렵다는 사실과 요즘에는 이런 사실을 악용하는 자들도 있다는 점을 유의해야 할 것이다.

26. 유치권

현재 부동산경매시장은 유치권과의 전쟁이라고 할 만큼 유치권으로 인한 폐해는 심각하다. 유치권이란 예를 들어 자동차의 수리를 맡긴 경우, 정비업자는 자동차의 수리 대금을 받기까지 자동차를 유치할 수 있는 권리이며, 자동차의 소유자가 바뀐다 해도 수리비를 받기 전에는 자동차를 계속 유치할 수 있는 강력한 물권이다. 유치권은 반드시 유치물에 관한 채권이라야 하며, 변제기에 있어야 하며 유치하고 있어야 한다는 등의 일정한 규정이 있다.

그러나 요즘에는 소유자가 매각가격을 떨어뜨려 되사기 위해 고의로 유치권을 신고하는 경우와 채권과 유치권을 혼동하여 채권이 있으면 무조건 유치권을 신고하는 등의 경우가 대부분이다. 따라서 유치권 분석을 잘하는 것이 경매 수익의 첩경이 될 것이다.

27. 입찰

경매부동산을 매입하고자 하는 응찰인들이 각각 봉함된 서면에 매수가격을 기입 하여 보증금과 같이 신청하면 집행관이 이것을 개봉하고 각자의 신고가격을 비교하여 그중 가장 높은 가격으로 신고한 사람을 최고가 입찰인으로 정하는 경매방식을 말하면, 이에 상반되는 경매방식은 호가경매가 있다.

28. 입찰표

입찰기일에 입찰법정에서 무료로 배부한다. 입찰에 참가하고자 하는 사람은 먼저 입찰표에 사건번호, 물건번호 (물건이 여러 건이고, 물건번호가 있는 경우에) 입찰자의 성명, 주소, 입찰가액, 입찰 보증금에을 기재하고 날인하여 입찰 대봉투에 넣어야 한다.

29. 입찰 보증금 봉투

입찰보증금봉투는 글자 그대로 입찰보증금만 넣는 봉투이다. 입찰보증금은 흰색 작은 봉투인 입찰보증금 봉투에 넣고 날인 후 봉합하여 입찰봉투에 입찰표와 자 넣는다.

30. 입찰 봉투

입찰표와 마찬가지로 응찰하고자 하는 물건마다 1장씩 사용하여야 한다. 입찰함에 투입하기에 앞서 집행관에게 제출하여 봉투에 일련번호를 부여받고 입찰자용 수취 증을 떼어 받은 후 입찰함에 투입한다.

31. 차순위 입찰신고

최고가 입찰자회의 입찰자 중 최고가입찰액에서 입찰보증금을 공제한 액수보다 높은 가격으로 응찰한 사람은 차순위 입찰신고를 할 수 있다. 차순위 입찰신고를 하게 되면 낙찰자가 낙찰대금을 납부하기 전까지는 보증금을 반환 받지 못한다. 그러나 최고가 입찰자에게 국한된 사유로 그에 대한 낙찰이 불허가 되거나, 최고가 입찰인이 낙찰대금을 납부하지 않을 경우 다시 입찰을 실시하지 않고 바로 차순위 입찰신고인에게 낙찰을 허가하므로 차순위 입찰신고를 하는 것이 유리 할 때도 있다.

32. 촉탁등기

등기는 당사자의 신청에 의한 것이 원칙이나, 법률의 규정이 있는 경우 법원 그 밖의 관공소가 등기소에 촉탁하여 하는 등기를 말한다. 예를 들면 예고등기, 파산의 등기 경매신청의 등기, 낙찰에 의한 소유권 이전등기 등이 촉탁등기에 포함된다.

33. 환매

부동산의 매도인이 매매 계약과 동시에 특약으로 환매권을 보유한 경우에 그 환매권을 일정한 기간(환매기간이라 하며 환매기간은 5년을 넘지 못한다)내에 행사함으로써 매매의 목적물을 다시 사 오는 것을 말한다.

34. 인도명령

부동산경매에 있어서 경매사건의 채무자, 소유자가 부동산을 점유하고 있거나, 경매개시결정이 난 이후부터 부동산을 점유한 세입자가 있는 경우에는 이들 점유자에 대하여 낙찰인이 대금을 납부한 후 6개월 이내에 법원에 신청하면 법원에서는 간단히 인도명령을 발하고, 낙찰인은 집행관에게 접수하면 집행관은 인도명령에 의하여 이들 피신청인의 점유를 풀고 낙찰인에게 부동산을 인도하여야 주어야 한다. 채무자나 소유자의 직계 존비속도 인도명령의 대상이 된다. 한국자산관리공사(성업공사) 에서 실시하는 공매에는 인도명령이 적용되지 않는다.

35) 명도소송(건물인도청구의 소)

혼히 명도소송이라고 하는 건물인도 청구의 소송은 부동산경매에서는 대항력이 없는 세입자에게 부동산을 인도받기 위한 재판이다. 부동산 인도명령이 수입인지 1,000원과 송달료 12,080원 이 소요되는 데 반하여 건물의 가액에 따라 소송비용도 상당히 부담하여야 하고 소송상의 특별한 다툼이 없다하여도 최소한도 집행까지는 5~8개월이 소요된다.

이 포스팅으로 부동산경매 시 꼭 알아두어야 하는 경매용어가 끝났습니다. 모두 중요한 용어이므로 반드시 개념정리를 해 놓으시길 바랍니다. 그럼 오늘 밤도 굿밤되시고, 활기찬 내일을 위한 쉼을 누리시길 바랍니다.