부동산 경매/재테크의 모든 꿀팁

오늘은 지난 시간에 이어

부동산경매를 하려면 반드시 알아야 하는 기초 경매용어 두번째 시간입니다. 🥰😆

11. 야간특별송달

주간에는 사람이 주택에 잘 있지 않으므로 법원에서의 특별송달이 전달되기 어려운 경우에는 야간에 집행관으로 하여금 서류를 전달하고 송달보고서를 법원에 제출 하게 하는 방법이다. 집행관의 송달보고서가 제출됨으로 송달을 확인한다. 야간특별송달을 하기 위하여서는 법관으로부터 야간집행허가를 받아야 함을 기본으로 한다. 야간특별송달의 방법에는 집행관의 단독송달과 채권자 혹은 신청인의 동행송달의 방법이 있다.

부동산경매에서는 경락부동산인도명령결정문의 송달이 반드시 되어야 하며, 송달이 되기 위해서는 집행관 혼자 가는 것이 잘될 것인지, 아니면 낙찰인이 같이 가서 송달이 반드시 되도록 해야 할 것인지 잘 판단하여 보자.

12. 공시송달

재판에서나 부동산경매에서나 피고, 혹은 채무자가 소송사실, 부동산 경매개시기 정 사실 등을 확실히 알았다는 증거로 그 다음의 순서를 진행할 수 있으나, 피고 혹은 상대방이 주소지에 주민등록은 되어 있으나, 실제 거주하지 않는다면 이것을 전달할 방법이 없게 마련이므로 이런 경우에는 주민등록등본과 주소지의 통장으로 부터 불거주증명서를 받아서 법원에 제출하여 법원의 게시판에 2주일간 공고하므로 송달이 된 것으로 간주한다. 그러나 IMF를 지나면서 400만명의 신용불량자가 양산되었고 이들의 채권회수와 집 행을 위하여 금융기관의 공시송달 남발로 인하여 현재에는 불거주확인서에 날인해 여 주는 통장들이 거의 없는 실정이므로 공시송달 이전에 송달이 이루어져야 할 것이다.

13. 매각허가결정

입찰법정에서 가려진 최고가 입찰인이 매각 받을 자격이 있는 사람인가? 또 경매절차나 입찰의 절차상에도 문제가 없었는가를 심사하여 최고가로 응찰한 사람이 소유권을 취득할 자격이 있다고 결정하는 절차이며 입찰일로부터 3-7일 사이에 매각허가결정임을 정하여야 한다. 매각허가결정에 대하여 충분한 조사가 필요할 때에 는 매각허가결정을 연기할 수도 있다. 재판의 판결에 불복하여 항소를 하듯이 매각 허가결정에 대하여 불복하여 이해관계인은 항고를 할 수 있다.

14. 매각허가결정의 확정

매각찰허가결정이 선고된 후 7일 이내에 이해관계인이 항고하지 않으면 매각허가결정이 확정된다. 그러면 낙찰인은 법원이 통지하는 대금납부기한 내에 매각대금 을 납부하여야 한다. 매각대금의 납부기한은 통상 매각허가결정이 확정된 날로부터 14일 이후에서 1개월 이내로 정한다.

15. 항고

부동산경매사건의 이해관계인은 매각허가결정의 선고에 대하여 매각허가결정일로부터 7일 이내에 항고를 제기할 수 있다. 매각허가결정에 대한 이의인 항고가 제기되면 매각허가결정은 항고심의 재판이 끝날 때까지 확정되지 않으므로 매각대금의 납부기일을 정할 수 없고 경매사건의 기록도 항고심을 하는 재판부로 이관하게 된다. 항고를 제기한 이해관계인은 항고재 판부에서 기각결정을 받게 되면 다시 이에 불과하여 대법원에 재항고를 제기할 수 있다. 그러나 항고를 제기하는 이유가 점차상의 하자보다는 시간을 끌고 경매의 진행을 방해하는 목적으로 무분하게 하는 경우가 많으므로 법원에서는 소유자, 채무자, 낙찰인이 항고를 하는 경에는 매각대금의 10%에 해당하는 공탁금을 항고보증금으로 제공하도록 하고 있으며 항고보증금은 보증보험 등으로 할 수 없다.

만약에 항고가 기각되면 항고의 보증금은 몰수되어 경매사건의 배당할 돈에 합산된다. 2002년 7월 1일부터 개정된 민사집행법에 의하면 경락허가결정에 대하여 항고를 하는 경우 누가 하던지 경락금액의 10%를 공탁하여야 한다.

16. 농지취득자격증명

1996년부터 1월 1일부터는 농지를 취득하기 위해 종전에 발급 받았던 농지매매증 명 대신, 개정된 농지법 제8조의 규정에 의하여 해당 읍, 면, 동사무소에서 농지취 득자격증명을 발급 받아서 등기서류에 첨부하여야 농지의 소유권을 취득할 수 있게 되었다.

개정된 농지법에 따르면 작목별 주요 농작업의 3분의 1이상을 본인 혹은 세대의 구 성원인 가족의 노동력에 의하여 영농에 종사하거나, 자신이 직접 영농에 1년 중 30 일 이상 종사하면 농지취득자격증명의 발급이 가능하여 농지를 취득 할 수 있다. 농지를 취득한 후 1년 이내에 영농을 개시하지 않으면 공시지가의 20%에 해당하는 영농이행부담금을 납부하여야 한다.

위의 내용의 농지법은 2006년 개정되는 법안이 법제처로 접수되었으나 당시 참여 정부의 8.31 조치로 개선되지 못하였고, 농지취득 부분에서 더욱 규제가 강화되었다 그러나 지금 미국과 FTA협정을 체결하기 위해서는 규제의 대폭적인 손질이 필요 하므로 곧 개정되어 도시인이 농지의 취득을 쉽게 하는 정책으로 바뀔 것으로 전망 된다.

농지법 제 8조에 규정된 농지의 정의는 농지법 제 2조의 규정에 따라 지목을 불문하고 3년 이상 연속으로 농사를 지은 토지를 말하는 것이나, 법원도 지방자치단체 도 농지의 취지를 제대로 이해하지 못하여 농지취득자격증명이 불가능하다는 뜻의 농지취득자격증명 반려봉지를 하는 경우가 많다는 점을 유의하여야 한다.

때로는 농지취득자격 증명 미제출 시에는 보증금이 몰취되는 경우도 많아지고 있다. 그러나 경매실무에서는 집행법원에서 농지법에 대한 편의적인 해석으로 농지법 제2조에 규정되는 농지가 아닌 토지에 대하여서도 농지취득자격증명 미제출이라는 취지로 매각이 불허가되는 모순이 발생하는 점을 실력으로 극복해야 할 것이다. 

17. 대위변제

채권을 제3자가 채무자를 대위(대신) 하여 변제하는 행위로 대신 권리 행사를 할 수 있으며 비용상환청구권등 구상권을 갖게 된다. 예를 들자면 세입자가 대항력을 갖기 위해 순위가 따른 근저당권의 설정 등을 대위변제 한 후 낙찰인에 대하여 대항력을 행사하며 대위변제한 금액에 대하여서도 비용상환청구권을 갖게 되는 경우가 부동산 경매에서는 상당히 발생하므로 특별히 권리분석에 주의를 필요로 한다.  대위변제는 매각물건명세서에는 나타나지 않는 위험 중의 하나이기는 하지만 잔금 납부를 하는 날 아침에 등기부를 떼어서 본다면 사전에 위험을 예방할 수 있다. 대위변제를 하는 경우 낙찰인이 매각대금을 납부하기 전날까지는 등기부에서 근저당권의 설정이 말소되어야 하기 때문이다. 만약 잔금납부하는 날 등기부에서 선순위 근저당권이 말소되었다면 잔금을 납부할 것이 아니라 매각허가결정의 취소를 즉시 신청해야 할 것이다.

18. 매각조건

부동산경매에 있어서 법원이 경매하는 부동산의 소유권을 낙찰인에게 취득시키는 조건을 말한다. 매각조건의 종류로는 법정매각조건과 특별매각조건이 있다. 법정 매각조건은 법률의 규정에 의한 것이고 특별매각 조건은 이해관계인의 합의에 의하 여 법정매각조건을 변경할 것이다. 즉, 이해관계인의 매각조건의 변경신청이 있을 때 법원은 이를 참작하여 매각조건의 변경을 결정할 수 있다. 또한, 법원은 공익상 필요할 때에는 최저입찰가격을 포함한 모든 법정 및 합의 매각조건을 직권으로 변경할 수가 있다. (재입찰사건의 입찰보증금을 입찰가액의 20~30%에 해당하는 금액으로 정하는 것은 일종의 특별매각 조건임 또한, 이월부터 최저입찰가를 감정평가금액으로 다시 조정하는 것도 특별매각조건임)

19. 물건번호

하나의 부동산경매사건에 2개 이상의 부동산을 개별적으로 입찰에 부친 경우 물건번호를 부여하여 부동산물건을 특정하는 것이다. 입찰사건의 목록 또는 입찰공고에 물건번호가 기재되어 있는 경우에는 입찰표에 사건번호를 기재하는 것은 물론이고, 사건번호 외에 응찰하고자 하는 물건의 번호도 반드시 기재하여야 한다. 그러나 물건번호가 없는 사건에 대하여서는 물건번호를 기재할 수가 없을 것이다.

20. 배당

경매되는 부동산의 매득금(팔린 돈) 즉, 매각대금 및 입찰보증금, 항고보증금등 그 경매사건으로 법원에 들어온 모든 대금으로 배당요구채권자 및 배당하여야 하는 채권자에게 우선순위에 따라 매각대금을 나누어주는 절차를 경매사건에서는 배당이라고 한다. 매각대금 등으로 모든 채권자를 만족시킬 수 없는 경우에는 민법 및 상법상의 우열순위에 따라 안분배당 하거나 균등배당을 실시한다.

오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 

평안한 날 보내시길 바랍니다.