부동산 경매/재테크의 모든 꿀팁

10. 등기부등본 보는 법

오늘은 부동산 경매를 시작하기 전에 다른 것보다도 등기부등본 보는 법은 확실히 알아 두어야 합니다.

등기부의 편성

등기부는 표제부와 같고 그리고 을구의 순서대로 구분되어 편성되어 있습니다. 즉 등기부등본을 발급 받아서 보면 맨 앞장이 표제부이고 그다음 장이 갑구 그리고 면 장이 을구로 되어 있습니다. 등기부등본에는 을구가 없는 경우는 있지만 갑구가 없는 경우는 없습니다. 구분하여 각각 어떤 것이 기재되어 있는지 보도록 하겠습니다.

① 표제부

표제부는 등기부의 얼굴로서 부동산의 표시가 기재되어 있습니다. 또 표제부는 부동산을 특정하는 역할을 하고 있습니다. 표제부에는 부동산의 종류와 면적 지번 등이 기재되므로 부동산이 특정되었음을 나타냅니다.

(부동산등기부등본의 두 가지 양식 복사식, 전산출력식의 표제부의 견양)

※ 부동산의 종류

토지인 경우 토지가 임야인지, 전 혹은 답인지 대지, 묘지 등의 구분을 하여 현재 등기부상의 토지의 지목을 설명하고 있습니다.

건물은 건들이 무엇으로 건축되었는지를 설명합니다. 예를 든다면 목조기와지부인지 철근콘크리트 슬래브지붕인지 브로크로 지은 슬레트 집인지 등을 표시하고 있습니다. 아울러 부동산의 면적도 미터법에 의한 평방미터로 표기됩니다. 또한 건물의 용도가 근린생활시설인지 주택, 시장, 업무시설, 위락시설 등을 구분하여 표기되어 있습니다.

▶ 토지의 지목의 종류 중에서도 일반인이 잘 알지 못하는 종류의 토지의 명칭을 참고로 알아보겠습니다.

구 거 : 하천보다 작은 규모의 물이 흐르는 곳을 말합니다. 즉, 우리가 흔히 얘기하는 도랑이라고 하는 정도의 하천을 말합니다. 또 용수와 배수의 목적으로 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로 및 그 부속시설물의 부지도 구거라고 합니다.

유 지 : 유지, 습유지 등은 물이 고여 있는 저수지 같은 형태를 말합니다. 즉, 댐, 저수지, 소류지, 호수, 양어장 등의 토지는 유지라고 합니다.

광천지 : 지하에서 온수, 약수, 석유류 등이 용출되는 용출구 및 그 시설의 유지를 위한 부지는 광천지라고 합니다.

이외의 지목인 전, 답, 과수원, 목장용지, 임야, 염전, 대, 공장용지, 학교용지, 도로, 철도용지, 하천, 제방, 수도용지, 공원, 체육용지, 유원지, 종교용지, 사적지, 묘지, 잡종지의 지목은 우리가 익히 아는 것으로써 그 설명을 생략합니다.

건축물 중에서도 용도가 공동주택, 연립주택, 다세대 주택 등 집합건물인 경우에는 표제부가 2장씩 붙어 있습니다. 앞장은 공통표제부로 각 세대별 등기상의 권리의 범위가 구분되어 나타납니다. 전유부분의 표제부상의 면적은 우리가 알고 있는 평형과 상당한 차이가 있음을 알 수 있습니다. 전유부분의 등기 표제부에는 아파트나 빌라의 분양면적이 표시되어 있지 않고 전용면적만 미터법에 의한 평방미터로 표시되어 있습니다.

평방미터를 우리가 흔히 사용하는 평으로 계산하려면 0.3025를 곱하면 됩니다. (예 : 84.56㎡ x 0.3025 = 25.579평)

② 갑구

표제부에서 다음 장을 넘기면 갑구로 넘어갑니다. 갑구는 소유권에 관한 사항을 기재하므로 갑구를 보면 누가 등기상의 권리자인지 알 수 있습니다. 또한 갑구에는 소유권을 침해받는 권리가 기재되어 있습니다. 가등기, 가처분, 가압류, 압류, 예고등기, 환매특약 등이 갑구에 기재되어 있는 것입니다.

소유권의 변동이나 경매개시 결정의 기입등기 등도 당연히 갑구에 기재되어 있는 것입니다. 그러나 등기부를 여러 개를 보다 보면 잘 알지 못하는 용어가 눈에 뜨입니다. 합유, 공유 등의 소유권을 나타내는 형태의 용어가 무슨 말인지 알고 넘어가도록 하겠습니다.

③ 부동산의 공동소유의 형태

우리나라의 민법은 부동산의 단독소유를 원칙으로 하면서, 물권법에 인적 결합의 형태를 반영하여 공유, 합유, 총유의 세 가지 형태의 부동산의 공동소유를 인정하고 있습니다.

단독소유 : 한 개의 부동산을 한 사람이 단독으로 소유하는 형태

공 유 : 한 개의 부동산을 한 사람이 나누어서 같이 갖고 있는 형태로 각각의 몫을 지분이라고 하며 지분을 자유로이 처분할 수도 있고 지분을 특정하여 달라는 공유물 분할 청구도 할 수 있음

합 유: 한 개의 부동산을 여러 사람이 합유로 소유권을 갖는 경우에는 합유자 전원의 동의가 있어야 그 부동산을 매각할 수 있고, 개개인이 합유한 부동산에 대하여 분할 청구를 할 수 없음. 예를 들면 재개발조합이나 재건축조합을 결성하여 사업을 추진할 때 한 두 사람이 분할을 받아서 매각하여 버린다면 사업이 진행될 수 없게 됨을 참고로 함

총 유 : 일체의 처분권한이 총유를 이루고 있는 단체의 권한에 속하고 단체를 구성하고 있는 개인에게는 처분권이 일체 없는 소유의 형태임. 문중 혹은 종중 등 법인이 아닌 사단의 소유 등

여기서 알아둘 점은 부동산을 거래할 수 있는 권한이 있는 개개인중 지분을 처분할 수 없는 합유나 아예 지분이 없는 총유의 구성원으로부터 부동산을 매입하는 거래를 하는 곳은 무효한 거래라는 것입니다.

④ 을구

을구는 부동산의 소유권 이외의 권리가 기재되어 있으며, 모든 등기부에 전부 을구가 있는 것은 아닙니다. 당해 부동산에 소유권 이외에 그 부동산을 제한하는 권리가 없다면 등기상에 을구도 없는 것입니다. 즉 을구에는 저당권, 전세권, 지상권, 임차권, 지역권중 제한물권이 등기되어 있는바, 여기서 제한물건이라 함은 을구에 기재되는 등기상의 권리가 많을수록 그 부동산을 자유로이 처분하기가 어렵다는 것을 의미합니다.

이렇게 등기부상에 기재된 각종 권리와 등기부가 나타내는 부동산의 용도와 면적 등은 최소한도 알아야지 부동산의 경매를 할 수가 있을 것입니다. 부동산의 권리와 의무를 나타내는 등기부도 볼 줄 모른다면 부동산 경매에 참여하기가 사실상 불가능할 것입니다.

오늘은 등기부등본 보는 법에 대해 알아보았습니다.

다음 시간에는 부동산의 경매 매입 시, 종목별 유의할 점에 대해 알아보도록 하겠습니다.

가을이 깊어가는 밤, 모두 평안하시길 바랍니다.